بائعو المنازل في بريطانيا يخفضون أسعار الطلب، لكن ميزانيات المشترين تتقلص أيضًا

في محاولة لبيع منزل والده الراحل في جنوب ويلز، وصف أحد المالكين سوقًا مكتظًا بالعقارات المنافسة وشحيحًا بالمشترين. وقال لهيئة الإذاعة البريطانية: «الكثير معروض للبيع؛ ولا أحد يشتري». تجربته ليست مقياسًا وطنيًا، لكنها تجسد المأزق الكامن وراء أحدث أرقام الإسكان في بريطانيا: فقد يظل المنزل بلا مشترٍ حتى بعد أن يخفض مالكه توقعاته، تاركًا الخطوة التالية معلّقة. ¹

خفّض البائعون أسعار الطلب لأكثر من 3,000 عقار يوميًا في المتوسط خلال سبتمبر 2026، وفقًا لأرقام رايت موف التي شاركتها حصريًا مع هيئة الإذاعة البريطانية ونُشرت في 18 أكتوبر. وكان العدد الشهري للتخفيضات الأعلى في 15 عامًا. أمام المشترين بدائل أكثر، لكن الرهون العقارية المتزايدة التكلفة تحدّ مما يمكنهم عرضه. وهذا المزيج يضغط على البائعين من دون أن يجعل تملّك المنازل في المتناول بالضرورة. ¹

بلغ متوسط التخفيض في المنازل التي خُفّضت أسعار طلبها قرابة 7%، ووُصف بأنه يقارب 21,000 جنيه إسترليني لمنزل ذي قيمة نموذجية. وهذا تراجع عن توقع معلن، وليس انخفاضًا بنسبة 7% في أسعار المنازل في بريطانيا، ولا صفقةً مضمونة توفر 21,000 جنيه إسترليني مقارنة بتقييم مستقل. ويظل السعر النهائي مرهونًا بما يعرضه المشتري وما يقبله البائع. ¹

يظهر اختلال التوازن في أرقام زوبلا التي أوردتها هيئة الإذاعة البريطانية أيضًا: ارتفع عدد المنازل المتاحة للبيع في سبتمبر بنسبة 5% مقارنة بالعام السابق، بينما انخفضت المبيعات المتفق عليها بنسبة 9%. وأصبح عدد أكبر من العقارات ينافس على عدد أقل من الاتفاقات. وهذه الاتفاقات ليست صفقات مكتملة قانونيًا؛ فالعثور على مشترٍ ليس سوى مرحلة واحدة من إتمام الانتقال. ¹

وكان بعض البائعين يحاولون البيع مجددًا بالفعل. فقد سبق عرض ربع المنازل التي أُدرجت حديثًا في سبتمبر خلال العام السابق، وعاد ستة من كل عشرة من هذه المجموعة إلى السوق بسعر طلب أقل. ولم يكونوا ببساطة بائعين جددًا يختبرون السوق: فقد واجه كثيرون منهم بالفعل حدود ما يمكن أن يدفعه المشترون. ¹

ويضيف مؤشر رايت موف لشهر سبتمبر سياقًا مفيدًا. فقد بلغ المخزون المتاح أعلى مستوى موسمي له منذ 12 عامًا، وبلغ متوسط عدد المنازل لدى الوكلاء 65 منزلًا لكل وكيل من يونيو حتى سبتمبر، مقارنة بـ56 في يناير. ومع ذلك، كان عدد الإعلانات الجديدة أقل بنسبة 3% مما كان عليه قبل عام، كما انخفضت استفسارات المشترين بنسبة 9%. ويمكن أن يتراكم المخزون من دون زيادة كبيرة في عدد البائعين الجدد إذا استغرق بيع العقارات المعروضة وقتًا أطول. ^{4 14}

وتساعد تكاليف الرهن العقاري في تفسير سبب عدم ترجمة هذه الخيارات إلى قدرة شرائية أكبر. فقد ذكر بيان رايت موف الصادر في 21 سبتمبر أن متوسط سعر الفائدة على الرهون العقارية الثابتة لمدة عامين بلغ 5.29%، مقارنة بـ5.09% في الشهر السابق و4.25% قبل بدء الحرب على إيران في نهاية فبراير. وقدّرت أن متوسط الدفعة الشهرية على قرض عقاري جديد أعلى بنحو 180 جنيهًا إسترلينيًا مما كان عليه قبل الحرب. وهذا تقدير للسوق، وليس حسابًا ينطبق على كل مقترض. ¹⁴

وأظهر رصد منفصل أجرته «موني فاكتس»، ونقلته هيئة الإذاعة البريطانية في 5 أكتوبر، أن متوسط أسعار الفائدة على الرهون العقارية الجديدة ذات السعر الثابت لخمس سنوات بلغ 6%، وبلغ 5.98% لتلك ذات السعر الثابت لعامين. وتقلص عدد منتجات الرهن العقاري ذات السعر الثابت دون 5% من 1,494 في بداية سبتمبر إلى تسعة. وهذه أرقام مرصودة في تواريخ محددة، وليست عروضًا حالية للرهون العقارية، ولا ينبغي التعامل مع متوسطات موني فاكتس على أنها امتداد لسلسلة رايت موف محسوبة بمنهجية مطابقة. ¹⁹

ويحتفظ المقترضون الحاليون بسعر الفائدة الثابت المتفق عليه حتى انتهاء مدته. ويقع الضغط المباشر على المقترضين الجدد، وعلى من يستبدلون قروضًا انتهت مدتها، بمن فيهم البائعون الذين يحتاجون إلى رهن عقاري لشراء منزلهم التالي. ويساعد انخفاض سعر الشراء، لكن على المشترين أيضًا أن يتمكنوا من تحمل الدفعة الشهرية. فزيادة النفوذ في التفاوض لا تعني امتلاك مزيد من المال. ¹⁹

الارتفاع الأعلى في 15 عامًا هو عدد تخفيضات أسعار الطلب، وليس رقمًا قياسيًا لنسبة الإعلانات التي خُفّضت أسعارها. وقالت رايت موف إن أسعار 34% من المنازل المعروضة خُفّضت، وهي نسبة أدنى من الذروة الأخيرة البالغة 36% في سبتمبر 2023. ولا تناقض بين الأمرين: إذ يمكن لمجموعة أكبر من العقارات المتاحة أن تؤدي إلى مزيد من التخفيضات حتى عندما تكون حصة العقارات المتأثرة أصغر. ¹

لا يحدد التقرير المنشور حجم مجموعة العقارات المعروضة بدقة، ولا الفترة الزمنية التي رُصدت خلالها التخفيضات وراء نسبة 34%، لذلك لا يمكن اعتبارها بأمان حصة العقارات التي خفّضت أسعارها للمرة الأولى خلال سبتمبر. كما أن الرقم القياسي غير معدّل موسميًا. فعادةً ما يشهد سبتمبر أكبر عدد من التخفيضات، إذ يحاول البائعون إتمام انتقالهم قبل نهاية العام. ولم تتوفر منهجية مفصلة لأرقام التخفيضات الحصرية، بما في ذلك كيفية احتساب التخفيضات المتكررة. ¹

وثمة تناقض ظاهري آخر يزول عند الفصل بين المقاييس. فقد أظهر مؤشر رايت موف لشهر سبتمبر ارتفاع متوسط سعر الطلب للمنازل التي عُرضت حديثًا في السوق بنسبة 0.7%، أي 2,441 جنيهًا إسترلينيًا، ليبلغ 367,440 جنيهًا إسترلينيًا. ويمكن للبائعين الجدد رفع أسعارهم الافتتاحية، بينما يخفض أصحاب الإعلانات الأقدم أسعارهم. ويتابع المؤشر مجموعة مختلفة عن تخفيضات أسعار الطلب خلال سبتمبر التقويمي: فقد شملت أسعار الطلب البالغ عددها 125,207 عقارات المعروضة في السوق بين 9 أغسطس و12 سبتمبر. ¹⁴

كانت هذه أول زيادة شهرية منذ مايو، لكنها لا تعني أن الأمور عادت إلى طبيعتها. ظل المتوسط أقل بنسبة 0.8% مما كان عليه قبل عام، وأقل بنسبة 2.3% مما كان عليه في بداية الصيف. ويتعلق كلا الرقمين بأسعار الإعلانات، لا بأسعار المبيعات المكتملة. وتصف الأرقام مجتمعة سوقًا لا يزال بعض البائعين فيها يختبرون أسعارًا متفائلة، بينما يضطر آخرون إلى إعادة النظر في توقعاتهم. ¹⁴

قالت رايت موف إن المنازل التي خُفّضت أسعارها استغرقت عادةً 119 يومًا للعثور على مشترٍ، مقارنة بـ39 يومًا للعقارات المعروضة بسعر واحد. ولا يعني ذلك أن خفض السعر هو ما تسبب في التأخير. فقد تكون المنازل مبالغًا في تسعيرها أو صعبة البيع أصلًا قبل التخفيض. كما أن 119 يومًا لا تمثل مدة محسوبة تبدأ من يوم التخفيض. ¹

تحذير بابكوك يتعلق بالانطباع، لا بإثبات أن المنزل الذي خُفّض سعره معيب. ففي سوق مكتظة، يمكن للمشترين الانتقال إلى إعلان آخر بدلًا من الاستفسار عن سبب بقاء أحد المنازل معروضًا. وقال وكيل العقارات في بلاكبول، كريغ ويبستر، لهيئة الإذاعة البريطانية إن فترة التسويق الأولى تتيح أقوى فرصة لجذب انتباه المشترين النشطين. وحذّرت كاتي غريفين، وهي مسّاحة عقارية في ديفون، من أن تصحيح السعر في وقت متأخر قد يضطر المالك إلى قبول مبلغ يقل حتى عن سعر الطلب المعدّل. ¹

وثمة أيضًا فجوة عاطفية. فقد وصفت تاراه لورنس، الرئيسة التنفيذية للعمليات في رايت موف، كيف يقدّر البائعون الوقت والمال اللذين استثمروهما في منازلهم، بينما يقارن المشترون كل ما هو متاح ضمن ميزانيتهم. لكن التخفيض لا يثبت بحد ذاته وقوع خسارة مالية: فكما أشار أندرو بوست، الرئيس التنفيذي لشركة «سام كونفيانسينغ»، قد يحتفظ المالك بمكاسب حققها منذ الشراء. ولا يكشف التخفيض المعلن وحده عن ربح أو خسارة. ¹

ويغيّر الموقع أيضًا موازين السوق. ووجدت زوبلا أن 74% من المنازل المعروضة في اسكتلندا خلال أبريل ومايو ويونيو وجدت مشتريًا في غضون ثلاثة أشهر، مقابل 30% في لندن. وهذه مقارنة لنتائج العثور على مشترٍ ضمن مجموعة محددة من العقارات المعروضة، وليست دليلًا على إتمام عمليات الشراء قانونيًا خلال ثلاثة أشهر. ¹

وربط ريتشارد دونيل، المدير التنفيذي للأبحاث في زوبلا، سرعة السوق في اسكتلندا جزئيًا بنظام تقرير المنزل، الذي يقدم تقييمًا قبل التسويق. كما أشار إلى ارتفاع الأسعار ورسوم الدمغة، وإلى أن المالكين في جنوب إنجلترا يواجهون ضغطًا أقل للبيع. لكن هذه التفسيرات لا تثبت، عبر مقارنة مضبوطة، أن القواعد الاسكتلندية تسببت في الفجوة كلها. ¹

يجمع تقرير المنزل الاسكتلندي عادةً بين مسح وتقييم يجريهما مسّاح معتمد، واستبيان عن العقار، وتقرير للطاقة، ما يتيح للمشترين معلومات مبكرة عن الحالة والإصلاحات وتكاليف التشغيل. وتوجد استثناءات. ولأن معظم المنازل الاسكتلندية تقبل عروضًا سرية بأكثر من حد أدنى معلن أو حوله، فإن السعر المنشور ليس بالضرورة السعر المدفوع في النهاية. ^{21 20}

وحتى بعد قبول العرض، يبقى الانتظار طويلًا. استخدم بيان رايت موف الصادر في سبتمبر متوسطًا قدره 64 يومًا للعثور على مشترٍ، ثم 150 يومًا لإتمام البيع؛ بينما يورد موقعها الإلكتروني، بشكل منفصل، 67 يومًا لشهر سبتمبر. ولا ينبغي دمج هذين الرقمين بصمت. ويظل التحذير العملي قائمًا في الحالتين: قد يستغرق العثور على مشترٍ أكثر من شهرين، ثم نحو خمسة أشهر أخرى لإتمام الإجراءات القانونية. ^{14 4}

حذّر بيان سبتمبر من أن البائعين الذين يبدؤون بعد العطلة الصيفية ويتبعون متوسطاته قد لا ينتقلون إلا بعد عيد الفصح 2027. وبالنسبة للمشترين، تتمثل الفرصة في اتساع الخيارات، لا في امتلاك قدرة شرائية غير محدودة. أما البائعون، فالدرس أقل راحة: قد يستنزف السعر الطموح الوقت، بينما لا يضمن التخفيض اللاحق العثور على مشترٍ أو إتمام الانتقال. ¹⁴