Britische Verkäufer senken die Angebotspreise für ihre Häuser, doch auch die Budgets der Käufer schrumpfen

Beim Versuch, das Haus seines verstorbenen Vaters in Südwales zu verkaufen, beschrieb ein Eigentümer einen Markt mit vielen konkurrierenden Immobilien und zu wenigen Käufern. «Vieles steht zum Verkauf; niemand kauft», sagte er der BBC. Seine Erfahrung ist keine landesweite Messung, verdeutlicht aber die Lage hinter den jüngsten britischen Wohnungsmarktzahlen: Ein Haus kann unverkäuflich bleiben, selbst wenn der Eigentümer seine Erwartungen senkt – und der nächste Schritt bleibt offen. ¹

Im September 2026 senkten Verkäufer die Angebotspreise im Durchschnitt bei mehr als 3.000 Immobilien pro Tag. Das geht aus Zahlen von Rightmove hervor, die exklusiv mit der BBC geteilt und am 18. Oktober veröffentlicht wurden. Die monatliche Zahl der Preissenkungen war so hoch wie seit 15 Jahren nicht mehr. Käufer haben mehr Alternativen, doch zunehmend teure Hypotheken schränken ein, wie viel sie bieten können. Diese Kombination setzt Verkäufer unter Druck, ohne Wohneigentum zwangsläufig erschwinglicher zu machen. ¹

Bei Häusern, deren Angebotspreis gesenkt wurde, betrug der durchschnittliche Abschlag fast 7% – das entspricht bei einem Haus mit typischem Wert nahezu £21,000. Das ist ein Rückzug von einer zuvor geäußerten Preisvorstellung, kein Rückgang der britischen Hauspreise um 7% und auch kein garantierter Preisvorteil von £21,000 gegenüber einer unabhängigen Bewertung. Der endgültige Preis hängt weiterhin davon ab, was ein Käufer bietet und ein Verkäufer annimmt. ¹

Das Ungleichgewicht zeigt sich in den ebenfalls von der BBC berichteten Zahlen von Zoopla: Im September gab es 5% mehr Häuser zum Verkauf als ein Jahr zuvor, während die Zahl der vereinbarten Verkäufe um 9% zurückging. Mehr Immobilien konkurrierten um weniger Kaufvereinbarungen. Dabei handelt es sich nicht um rechtlich abgeschlossene Transaktionen; einen Käufer zu finden ist nur ein Schritt auf dem Weg zum endgültigen Abschluss des Umzugs. ¹

Manche Verkäufer versuchten es bereits erneut. Ein Viertel der im September neu angebotenen Häuser war im vorangegangenen Jahr schon einmal auf dem Markt gewesen; sechs von zehn dieser erneut angebotenen Häuser kamen mit einem niedrigeren Angebotspreis zurück. Es handelte sich also nicht einfach um neue Verkäufer, die den Markt ausprobieren wollten: Viele hatten bereits erfahren, wo die Zahlungsbereitschaft der Käufer endet. ¹

Rightmoves September-Index liefert zusätzlichen Kontext. Das verfügbare Angebot war für diese Jahreszeit so groß wie seit 12 Jahren nicht mehr. Von Juni bis September betreuten Makler im Durchschnitt jeweils 65 Häuser, verglichen mit 56 im Januar. Gleichzeitig lagen die neuen Angebote 3% unter dem Vorjahreswert, und die Anfragen von Käufern gingen um 9% zurück. Der Bestand kann anwachsen, ohne dass es einen starken Anstieg neuer Verkäufer gibt, wenn sich bestehende Angebote langsamer verkaufen. ^{4 14}

Die Hypothekenkosten helfen zu erklären, warum die größere Auswahl nicht zu mehr Kaufkraft geführt hat. Rightmoves Veröffentlichung vom 21. September bezifferte den durchschnittlichen Zinssatz für zweijährige Festhypotheken auf 5,29%, verglichen mit 5,09% im Vormonat und 4,25%, bevor der Iran-Krieg Ende Februar begann. Die durchschnittliche monatliche Rate für eine neue Hypothek sei schätzungsweise rund £180 höher als vor dem Krieg. Das ist eine Marktschätzung, keine Berechnung für jeden Kreditnehmer. ¹⁴

Eine separate Momentaufnahme von Moneyfacts, über die die BBC am 5. Oktober berichtete, bezifferte die durchschnittlichen Zinssätze für neue fünfjährige Festhypotheken auf 6% und für zweijährige auf 5,98%. Die Zahl der Festzinsangebote unter 5% war von 1,494 Anfang September auf neun geschrumpft. Das sind Momentaufnahmen zu bestimmten Zeitpunkten, keine aktuellen Hypothekenangebote; außerdem sollten die Durchschnittswerte von Moneyfacts nicht als Fortsetzung der Rightmove-Reihe nach identischer Methodik behandelt werden. ¹⁹

Bestehende Kreditnehmer behalten ihren vertraglich vereinbarten Festzins bis zum Ablauf der Zinsbindung. Der unmittelbare Druck trifft neue Kreditnehmer und diejenigen, deren auslaufende Verträge ersetzt werden müssen – darunter Verkäufer, die für ihr nächstes Zuhause eine Hypothek benötigen. Ein niedrigerer Kaufpreis hilft, aber Käufer müssen die monatliche Rate weiterhin stemmen können. Mehr Verhandlungsspielraum ist nicht dasselbe wie mehr Geld. ¹⁹

Der 15-Jahres-Höchststand bezieht sich auf die Zahl der Senkungen von Angebotspreisen, nicht auf einen Rekordanteil der Angebote mit Preisnachlässen. Rightmove zufolge wurde der Preis bei 34% der angebotenen Häuser gesenkt – weniger als beim jüngsten Höchstwert von 36% im September 2023. Das ist kein Widerspruch: Ein größeres Angebot an verfügbaren Immobilien kann mehr Preissenkungen hervorbringen, selbst wenn der betroffene Anteil kleiner ist. ¹

Aus der veröffentlichten Darstellung geht weder die genaue Zahl der Angebote noch der Zeitraum hervor, in dem Preissenkungen für die Berechnung der 34% berücksichtigt wurden. Daher lässt sich der Wert nicht ohne Weiteres als Anteil der Häuser lesen, deren Preis im September erstmals gesenkt wurde. Der Rekord ist auch nicht saisonbereinigt. Im September gibt es üblicherweise die meisten Preissenkungen, weil Verkäufer noch vor Jahresende umziehen wollen. Eine detaillierte Methodik zu den exklusiven Zahlen, etwa dazu, wie wiederholte Senkungen gezählt wurden, lag nicht vor. ¹

Ein weiterer scheinbarer Widerspruch löst sich auf, wenn man die Kennzahlen auseinanderhält. Rightmoves September-Index zeigte, dass der durchschnittliche Angebotspreis neu auf den Markt gekommener Häuser um 0,7% beziehungsweise £2,441 auf £367,440 gestiegen war. Neue Verkäufer können ihre anfänglichen Preisvorstellungen erhöhen, während Eigentümer älterer Angebote ihre Preise senken. Der Index erfasst eine andere Gruppe als die Preissenkungen im gesamten September: Die 125,207 Angebotspreise bezogen sich auf Immobilien, die zwischen dem 9. August und dem 12. September angeboten wurden. ¹⁴

Der monatliche Anstieg war der erste seit Mai, aber keineswegs ein Grund zur Entwarnung. Der Durchschnitt lag weiterhin 0,8% unter dem Vorjahreswert und 2,3% unter dem Stand zu Sommerbeginn. Beide Zahlenreihen beziehen sich auf Angebotspreise, nicht auf tatsächlich erzielte Verkaufspreise. Zusammengenommen beschreiben sie einen Markt, in dem manche Verkäufer weiterhin optimistische Preise ausprobieren, während andere ihre Erwartungen überdenken müssen. ¹⁴

Laut Rightmove dauerte es bei Häusern mit einer Preissenkung in der Regel 119 Tage, bis sie einen Käufer fanden, gegenüber 39 Tagen bei Immobilien, die zu einem einzigen Preis angeboten wurden. Das bedeutet nicht, dass die Preissenkung die Verzögerung verursacht hat. Möglicherweise waren die Häuser bereits vor der Senkung überteuert oder schwer zu verkaufen. Auch sind 119 Tage keine festgelegte Frist, die am Tag der Preissenkung beginnt. ¹

Babcocks Warnung bezieht sich auf die Wahrnehmung, nicht auf den Nachweis, dass mit einem preisreduzierten Haus etwas nicht stimmt. In einem überfüllten Markt können Käufer zu einem anderen Angebot wechseln, statt herauszufinden, warum ein Haus schon länger angeboten wird. Der Makler Craig Webster aus Blackpool sagte der BBC, die anfängliche Vermarktungsphase biete die beste Gelegenheit, die Aufmerksamkeit aktiver Käufer zu gewinnen. Die Gutachterin Katie Griffin aus Devon warnte, eine späte Preisanpassung könne dazu führen, dass ein Eigentümer weniger akzeptiert als selbst den revidierten Angebotspreis. ¹

Hinzu kommt ein emotionales Missverhältnis. Rightmoves Chief Operating Officer Tarah Lourens beschrieb, wie Verkäufer den Wert der Zeit und des Geldes einschätzen, die sie in ihre Häuser investiert haben, während Käufer alle verfügbaren Angebote innerhalb ihres Budgets vergleichen. Eine Preissenkung allein belegt jedoch keinen finanziellen Verlust: Wie Andrew Boast, Geschäftsführer von SAM Conveyancing, anmerkte, kann ein Eigentümer weiterhin von Wertsteigerungen seit dem Kauf profitieren. Aus der Preissenkung im Inserat allein lässt sich weder Gewinn noch Verlust ableiten. ¹

Auch der Standort verändert das Verhältnis. Zoopla stellte fest, dass 74% der im April, Mai und Juni in Schottland angebotenen Häuser innerhalb von drei Monaten einen Käufer fanden, gegenüber 30% in London. Dabei geht es um den Erfolg bei der Käufersuche für eine definierte Gruppe von Angeboten – nicht um den Nachweis, dass die Käufe innerhalb von drei Monaten rechtlich abgeschlossen wurden. ¹

Richard Donnell, Forschungsleiter bei Zoopla, führte den schnelleren Markt in Schottland teilweise auf das Home-Report-System zurück, bei dem vor der Vermarktung eine Bewertung vorliegt. Außerdem verwies er auf höhere Preise, die Stempelsteuer und den geringeren Verkaufsdruck auf Eigentümer in Südengland. Diese Erklärungen belegen nicht anhand eines kontrollierten Vergleichs, dass die schottischen Regeln den gesamten Unterschied verursacht haben. ¹

Ein schottischer Home Report umfasst üblicherweise die Begutachtung und Bewertung durch einen zugelassenen Gutachter, einen Immobilienfragebogen und einen Energiebericht. So erhalten Käufer frühzeitig Informationen über Zustand, Reparaturen und Betriebskosten. Es gibt Ausnahmen. Und da für die meisten schottischen Häuser verdeckte Gebote oberhalb oder ungefähr in Höhe eines Mindestpreises abgegeben werden, entspricht der angegebene Preis nicht unbedingt dem später gezahlten Preis. ^{21 20}

Selbst nach Annahme eines Angebots bleibt eine erhebliche Wartezeit. Rightmoves September-Veröffentlichung nannte durchschnittlich 64 Tage bis zur Käufersuche und weitere 150 Tage bis zum Abschluss; auf der Webseite des Unternehmens sind für September separat 67 Tage aufgeführt. Diese Angaben sollten nicht stillschweigend zusammengeführt werden. Die praktische Warnung gilt in beiden Fällen: Die Suche nach einem Käufer kann mehr als zwei Monate dauern, gefolgt von ungefähr fünf weiteren Monaten für den rechtlichen Prozess. ^{14 4}

In der September-Veröffentlichung warnte Rightmove, dass Verkäufer, die nach den Sommerferien mit dem Verkauf beginnen und sich an den Durchschnittswerten orientieren, möglicherweise erst nach Ostern 2027 umziehen können. Für Käufer bedeutet das mehr Auswahl, aber keine unbegrenzte Kaufkraft. Für Verkäufer ist die Erkenntnis unangenehmer: Ein ambitionierter Angebotspreis kann Zeit kosten, während eine spätere Senkung weder einen Käufer noch einen abgeschlossenen Umzug garantiert. ¹⁴