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Economía · La presión en el mercado de alquiler de Corea

Los inquilinos de Corea del Sur afrontan depósitos mayores y préstamos más costosos

La deuda media por depósitos de jeonse aumentó un 53% entre 2019 y 2025. Los datos más recientes muestran tasas de préstamos más altas y alquileres al alza, sin dejar a los inquilinos una alternativa barata garantizada.

Escrito 8 min de lectura · 44 fuentes

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Traducido del original en inglés.

Un depósito que debe devolverse eventualmente puede seguir dejando una vivienda fuera del alcance. Para los inquilinos surcoreanos que usan el jeonse —el sistema de alquiler basado en una gran suma global en lugar del alquiler mensual habitual—, el desafío inmediato es conseguir ese dinero. Los depósitos medios han aumentado considerablemente, los nuevos préstamos se han encarecido y pasarse al alquiler mensual no garantiza escapar del aumento de los costos de vivienda.⁠2⁠31⁠27

Un análisis publicado por Yonhap el 15 de noviembre sitúa en 217,97 millones de wones el depósito medio de los hogares con jeonse en 2025, frente a los 161,62 millones de wones de 2019. Eso supone reunir otros 56,35 millones de wones, un aumento nominal del 34,9%. El endeudamiento medio para financiar esos depósitos creció más rápido: un 53,0% en los mismos seis años.⁠2

Esas cifras describen una imagen anterior de los hogares, no los precios de oferta actuales. Pero observaciones más recientes muestran que la presión no ha desaparecido: los precios de mercado del jeonse subieron en septiembre de 2026, la inflación anual de los alquileres se aceleró en octubre y la tasa media de los nuevos préstamos de jeonse prorrogados llegó al 4,57% en septiembre. La presión afecta tanto al dinero necesario por adelantado como al costo de financiarlo.⁠2⁠27

En el jeonse, los propietarios están obligados a devolver el depósito cuando termina el contrato de alquiler. Las directrices del Gobierno Metropolitano de Seúl describen contratos de uno a dos años. El alquiler mensual, a menudo llamado wolse o weolse, suele combinar un depósito menor con un pago periódico. Por lo tanto, un depósito de jeonse no es dinero gastado permanentemente en alquiler, pero permanece inmovilizado durante el arrendamiento y el dinero prestado genera intereses.⁠31

Un obstáculo mayor, no un endeudamiento ininterrumpido

El análisis de los hogares reveló que la deuda media para financiar depósitos subió de 30,33 millones de wones en 2019 a 46,39 millones de wones en 2025. Esto incluye préstamos garantizados y no garantizados utilizados para financiar depósitos, no todas las deudas de esos hogares. Su crecimiento superó al de los depósitos en 18,1 puntos porcentuales.⁠2

La deuda en relación con el depósito subió del 18,8% al 21,3%. Esto describe la relación entre los promedios publicados: no significa que el 21,3% de los inquilinos haya pedido dinero prestado ni que cada hogar haya financiado exactamente esa proporción de su depósito.⁠2

El fuerte aumento de seis años también requiere una precisión importante. El promedio de los préstamos para depósitos cayó en los dos últimos años de la encuesta. Tras aumentos anuales de dos dígitos entre 2020 y 2022, el crecimiento se desaceleró al 0,4% en 2023, seguido de descensos del 2,1% en 2024 y del 1,0% en 2025. El aumento a largo plazo no demuestra una aceleración continua de los saldos de los préstamos.⁠2

Yonhap ofreció varias explicaciones posibles: el aumento de los costos de los intereses desincentiva el endeudamiento; un período anterior de caída de los depósitos al renovar los contratos reduce las necesidades de financiación; y los hogares se pasan al alquiler mensual o a modalidades mixtas. Son interpretaciones, no un desglose medido de las causas del descenso. Los promedios sucesivos pueden cambiar cuando distintos hogares se incorporan al jeonse o lo abandonan.⁠2

La Encuesta de Finanzas y Bienestar de los Hogares, elaborada conjuntamente por la Agencia Nacional de Datos, el Servicio de Supervisión Financiera y el Banco de Corea, abarca unos 20.000 hogares de todo el país. Sus datos de activos y deudas de 2025 corresponden al 31 de marzo de 2025, y sus cifras monetarias no están ajustadas por inflación. Esa muestra general no equivale al número de hogares con jeonse que hay detrás de estos promedios concretos.⁠7

El análisis publicado no especifica el tamaño de la submuestra de jeonse, los detalles de ponderación ni si el promedio de deuda incluye hogares sin préstamos para financiar el depósito. Tampoco demuestra que las mismas familias hayan experimentado el aumento completo a lo largo de los seis años. La comparación comienza en 2019 porque ese es el primer año disponible para el análisis de microdatos en línea, no porque marque un punto de inflexión demostrado en el sistema de alquiler.⁠2⁠5

Menos viviendas anunciadas, presión en ambos mercados

Las cifras más recientes del mercado apuntan al alza. El análisis de octubre del Instituto de Investigación de Gestión del Grupo Financiero KB informó que los precios del jeonse en todo el país subieron un 0,32% en septiembre de 2026 respecto al mes anterior, ligeramente por encima del 0,30% de agosto. La región de la capital subió un 0,56%, con aumentos del 0,64% en Seúl y del 0,59% en la provincia de Gyeonggi.⁠2

La presión se extendió más allá de la capital: las cinco principales ciudades fuera de la capital subieron un 0,17%, y otras zonas provinciales aumentaron un 0,09%. El índice de oferta y demanda de jeonse de KB alcanzó 120,7, su lectura más alta desde los cambios de 2020 en la legislación sobre alquileres. Esa es una lectura del índice, no un aumento porcentual de los precios.⁠22

Los investigadores de KB señalan que se han terminado menos viviendas nuevas, que los inquilinos actuales renuevan sus contratos en vez de devolver las propiedades al mercado y que algunos posibles compradores optan por alquilar. También mencionan que algunos propietarios no residentes se mudan a sus propiedades o las ponen a la venta tras los cambios fiscales anunciados. Son mecanismos plausibles que reducen la disponibilidad de alquileres, pero los datos no atribuyen una proporción del aumento de precios a cada uno ni demuestran que las protecciones de renovación, por sí solas, lo hayan causado.⁠2⁠22

Las transacciones muestran un mercado cambiante, además de más ajustado. Las transacciones de jeonse y alquiler mensual en todo el país sumaron alrededor de 199.000 en agosto, un 5,6% menos que en julio y por debajo del promedio mensual reciente de cinco años, de 226.000. El volumen de transacciones de jeonse cayó un 12,7%; los contratos de alquiler mensual representaron el 70,0% de las transacciones de alquiler. Esa es la proporción de contratos firmados durante el mes, no la proporción de todos los inquilinos que viven de alquiler mensual.⁠22

Mudarse a ese mercado no significa necesariamente mudarse a una vivienda más barata. Las cifras nacionales de precios al consumidor de octubre mostraron que la inflación del alquiler mensual fue del 1,5% interanual, igual que en diciembre de 2013 y la tasa más alta desde entonces. La inflación del jeonse llegó al 1,4%, su nivel más alto desde febrero de 2023.⁠27

La inflación conjunta de los alquileres llegó al 1,4% en octubre, igual que en diciembre de 2022 y la tasa más alta desde ese mes. Se había mantenido en el 0,9% entre enero y marzo y en el 1,0% entre abril y junio; luego aumentó una décima de punto porcentual cada mes, de julio a octubre. Los alquileres seguían subiendo más lentamente que los precios al consumidor en general, que aumentaron un 2,8% interanual en octubre. Su importancia en este caso radica en la combinación de pagos de vivienda, depósitos y costos de financiación, no en que el alquiler haya superado todos los demás gastos de los hogares.⁠27

El promedio nacional también oculta diferencias locales. Ulsan encabezó la inflación conjunta de los alquileres en octubre, con un 2,4%, seguida de Seúl, con un 2,1%, y Sejong, con un 1,6%; fueron las únicas tres regiones por encima del promedio nacional. Gyeongbuk registró un descenso interanual del 0,1%.⁠27

Estas cifras de precios al consumidor responden a una pregunta distinta de los cambios mensuales de los precios de mercado de KB. La medida de precios al consumidor de los alquileres se basa en una encuesta mensual de unos 11.000 hogares inquilinos e incluye contratos existentes y nuevos, por lo que refleja los cambios del mercado con retraso. Alguien que busque un nuevo contrato puede enfrentarse a un aumento mayor del que sugiere la tasa de inflación nacional. Ninguna de las dos medidas determina el pago de renovación o el pago de intereses de un inquilino concreto.⁠1⁠27

La factura de intereses lo hace palpable

Para los nuevos prestatarios, las tasas añaden un costo aparte. Yonhap, citando estadísticas del Banco de Corea, informó que los préstamos de jeonse de bancos depositarios recién prorrogados tenían una tasa anual media del 3,70% en mayo de 2025, frente al 4,57% en septiembre de 2026: un aumento neto de 0,87 puntos porcentuales en 16 meses. Las reproducciones de la serie del banco central sitúan agosto de 2026 en el 4,35%, por lo que el aumento de septiembre fue de 0,22 puntos porcentuales; el dato de septiembre está marcado como provisional.⁠2⁠37⁠40

Para un préstamo sin cambios de 100 millones de wones, esas tasas implican intereses anuales de 3,70 millones de wones y 4,57 millones de wones, respectivamente: 870.000 wones más. El ejemplo supone que cada tasa se aplica durante un año entero y excluye comisiones y amortizaciones del principal. Aísla el efecto de la tasa sin suponer que un hogar también haya pedido más dinero prestado. Los prestatarios existentes pagan las tasas fijadas en sus propios contratos, y los promedios de deuda de marzo de 2025 no pueden tratarse como saldos de septiembre de 2026.⁠1⁠7

Nam Hyuk-woo, investigador del Instituto de Investigación Inmobiliaria del Banco Woori, prevé que la escasez de viviendas anunciadas limitará las posibilidades de una fuerte caída de precios a corto plazo. Según una cita de BigGo Finance, sostuvo que la estabilidad de los precios de alquiler debe preceder a una estabilidad más amplia del mercado inmobiliario.⁠1

Para que el mercado inmobiliario se estabilice, primero debe llegar la estabilidad de los precios del jeonwolse.

Nam Hyuk-woo 1

Eso sigue siendo una previsión, no una promesa. No está claro si aumentará la oferta de viviendas en alquiler disponibles ni si bajarán las tasas de los nuevos préstamos. Un hogar que no pueda reunir un depósito de jeonse puede buscar un alquiler mensual, lo que podría sumar demanda a un mercado donde los pagos periódicos ya están aumentando. El problema práctico no consiste simplemente en elegir entre dos tipos de contrato. Consiste en encontrar una forma asequible de acceder a cualquiera de los dos.

Fuentes32

De las fuentes citadas aquí, Aju Press publicó primero, 5 días antes de que se emitiera esta noticia. Le siguieron 8 medios más.
  1. Aju Press
  2. 연합뉴스
  3. The Herald Business
  4. JKN
  5. 파이낸셜뉴스
  6. edaily
  7. Google News Pakistan (PK:en)
  8. 비즈니스포스트
  9. 클레버
  10. HeyDay News

14 artículos anteriores consultados como contexto.14 medios sin fecha:kbfg.comKDI 경제교육·정보센터krema.ai한국은행easylaw.go.krindexergo.com

Todas las fuentes, por medio

44 fuentes de 32 medios· Los más citados primero

Tal como se emitió
  1. Jeonse households' average deposit-financing debt jumped 53 percent in six years.
  2. The average upfront deposit reached 217.97 million won in 2025. Tenants seeking new loans now face higher interest rates, and monthly rents are also rising.
  3. Will more available homes or cheaper credit give renters some relief?
  4. Landlords must return a jeonse deposit when the lease ends. Tenants hand over a large lump sum instead of ordinary monthly rent, usually for one to two years. They still have to find that money and keep it tied up.
  5. Borrowing adds interest to that arrangement. Monthly rent, often called wolse, generally requires a smaller deposit plus a recurring payment.
  6. The average jeonse deposit climbed from 161.62 million won in 2019 to 217.97 million in 2025. That's another 56.35 million won to assemble. The average increased every year and crossed 200 million won in 2023.
  7. Average deposits rose 34.9 percent over those six years. Average borrowing to finance them grew 53.0 percent. Borrowing growth outpaced deposit growth by 18.1 percentage points, increasing the amount households needed to finance.
  8. Deposit-financing debt increased from 30.33 million won to 46.39 million won, a rise of 16.06 million. That includes secured and unsecured borrowing used to fund deposits.
  9. Average debt relative to the deposit rose from 18.8 percent to 21.3 percent, up 2.5 percentage points. Those figures describe the relationship between the averages. Individual households finance their deposits differently.
  10. The household figures capture assets and debts as of March 31, 2025, in money of the day, without adjusting for inflation. The overall survey covers about 20,000 households nationwide. These particular averages concern households living under jeonse.
  11. The National Data Agency, Financial Supervisory Service and Bank of Korea jointly produce that survey. The comparison begins in 2019 because that's the earliest year available for online microdata analysis. Successive household averages can also change as different households enter or leave jeonse.
  12. Average deposit borrowing actually fell in the latest two survey years. Growth slowed to 0.4 percent in 2023, followed by declines of 2.1 percent in 2024 and 1.0 percent in 2025. Earlier annual increases, during 2020 through 2022, were in the teens.
  13. Higher interest costs may have discouraged borrowing. An earlier period of falling deposits at lease renewal could also have reduced financing needs. Households moving into monthly-rent or mixed arrangements may have changed the averages too. Those are possible explanations for the declines.
  14. Subscribe to this channel to follow whether rental supply and borrowing costs bring tenants any relief.
  15. Nationwide jeonse prices rose 0.32 percent in September 2026. The capital region increased 0.56 percent, with Seoul up 0.64 and Gyeonggi up 0.59. Five major noncapital cities rose 0.17 percent, and other provincial areas increased 0.09 percent.
  16. The nationwide increase was slightly faster than August's 0.30 percent. These monthly housing-market changes describe newer price pressure. The household deposit and debt figures describe an earlier snapshot, while consumer rental inflation measures changes over a year.
  17. The jeonse supply-demand index reached 120.7 in September, its highest reading since the 2020 rental-law changes. KB's housing researchers point to fewer newly completed homes and more tenants renewing leases, leaving fewer properties available for people seeking a home.
  18. Would-be buyers are adding to rental demand, KB's researchers say. They also identify some nonresident landlords moving into their properties or offering them for sale after announced tax changes. Those shifts can leave fewer homes available to rent.
  19. Rental transactions were also slowing. Nationwide jeonse and monthly-rent transactions totaled about 199,000 in August, down 5.6 percent from July. That was below the recent five-year monthly average of 226,000.
  20. Monthly-rent contracts accounted for 70.0 percent of August's rental transactions as jeonse transaction volume fell 12.7 percent. That shows the mix of contracts being signed during the month. It doesn't describe the share of all tenants living on monthly rent.
  21. The capital-region apartment monthly-rent index rose for an eleventh straight month in September. Its monthly increase slowed from 1.3 percent in August to 0.4 percent. National annual rent inflation was still accelerating.
  22. Annual combined rental inflation held at 0.9 percent from January through March, then 1.0 percent from April through June. It reached 1.1 percent in July, 1.2 in August, 1.3 in September and 1.4 percent in October.
  23. October's combined rental-price index stood at 106.56, with 2020 set to 100. The 1.4 percent annual increase matched December 2022, the highest rate since then.
  24. October completed four consecutive monthly widenings in the annual rate. The previous stretch lasting at least that long ran from January through May 2021, when inflation increased from 0.7 to 1.3 percent.
  25. Monthly-rent inflation reached 1.5 percent in October, matching December 2013, twelve years and ten months earlier. Jeonse inflation reached 1.4 percent, its highest rate since February 2023, when it was 1.6 percent.
  26. Monthly-rent inflation had risen from 1.1 percent in June, increasing by a tenth of a percentage point each month through October. Jeonse inflation doubled from January's 0.7 percent. Individual lease changes can differ considerably from these national averages.
  27. The rental consumer-price measure surveys about 11,000 rental households every month, including existing and new contracts. Existing leases make the measure slower to reflect market changes. Someone seeking a new contract may face a bigger increase than the national inflation rate suggests.
  28. The current rise follows much weaker inflation. Combined rents fell 0.1 percent annually from December 2023 through February 2024. They were unchanged in March and April, then returned to growth of 0.1 percent in May 2024.
  29. Combined rental inflation of 1.4 percent was below overall consumer inflation of 2.8 percent and living-necessities inflation of 2.6 percent. Tenants' pressure comes from combining housing payments with large deposits and, for borrowers, interest costs.
  30. Ulsan led regional rental inflation at 2.4 percent in October. Seoul followed at 2.1 percent and Sejong at 1.6 percent. Those were the only three regions above the 1.4 percent national average. Gyeongbuk recorded a 0.1 percent annual decline.
  31. Ulsan had led the regional increases since January, when its annual rate was 1.5 percent. In July, at 2.0 percent, it was the only one of seventeen regions in the two-percent range. Reduced new housing supply is the proposed explanation.
  32. Seoul's annual rate climbed from 1.7 percent in July to 1.8 in August, 2.0 in September and 2.1 in October. Sejong moved from 0.9 percent in June to 1.2 percent in July, before reaching October's 1.6 percent.
  33. New jeonse borrowing carried an average annual rate of 3.70 percent in May 2025. That reached 4.35 percent in August 2026. September's provisional average was 4.57 percent, up 0.22 percentage points in a month.
  34. Over sixteen months, the increase was 0.87 percentage points. These are deposit banks' rates on newly extended jeonse loans. Existing borrowers pay the rates set by their own contracts, and the earlier household debt figures describe balances in March 2025.
  35. Nam Hyuk-woo, a researcher at Woori Bank's Real Estate Research Institute, expects scarce listings to limit a sharp short-term price decline. He says rental-price stability has to come before the wider housing market can stabilize.
  36. Monthly rent offers no guaranteed escape from the squeeze. A smaller deposit can reduce the money needed upfront, but recurring rents are rising too. If more households switch, they could add further demand to that market.
  37. Whether available rental housing increases and new-loan rates ease is still unresolved. For someone borrowing the same amount, the rate increase alone already makes a measurable difference.
  38. On an unchanged 100 million won loan, annual interest rises from 3.70 million won to 4.57 million won. Assuming each rate applies for a full year, and excluding fees and principal repayments, that's an extra 870,000 won in interest.

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