Les vendeurs britanniques baissent le prix demandé de leur logement, mais le budget des acheteurs se réduit aussi

Alors qu’il tentait de vendre la maison de son défunt père, dans le sud du pays de Galles, un propriétaire a décrit un marché où les biens concurrents étaient nombreux et les acheteurs rares. « Beaucoup de biens à vendre ; personne n’achète », a-t-il déclaré à la BBC. Son expérience ne constitue pas une mesure nationale, mais elle illustre le problème qui se cache derrière les derniers chiffres du logement en Grande-Bretagne : un bien peut rester invendu même après que son propriétaire a revu ses attentes à la baisse, sans que la suite soit pour autant évidente. ¹

En septembre 2026, les vendeurs ont baissé le prix demandé de plus de 3,000 biens par jour en moyenne, selon des chiffres de Rightmove communiqués exclusivement à la BBC et publiés le 18 octobre. Le nombre mensuel de baisses était le plus élevé depuis 15 ans. Les acheteurs ont davantage d’options, mais des prêts immobiliers de plus en plus coûteux limitent leurs offres. Cette combinaison met les vendeurs sous pression sans nécessairement rendre l’accession à la propriété plus abordable. ¹

Parmi les logements dont le prix demandé a été réduit, la baisse moyenne était proche de 7% — soit près de £21,000 pour un logement de valeur typique, selon la description donnée. Il s’agit d’un recul par rapport aux attentes affichées, et non d’une baisse de 7% des prix des logements en Grande-Bretagne ou d’une aubaine garantie de £21,000 par rapport à une estimation indépendante. Le prix final dépend toujours de l’offre d’un acheteur et de son acceptation par le vendeur. ¹

Le déséquilibre apparaît dans les chiffres de Zoopla, également rapportés par la BBC : le nombre de logements disponibles à la vente en septembre avait augmenté de 5% par rapport à un an auparavant, tandis que les ventes ayant fait l’objet d’un accord avaient baissé de 9%. Davantage de biens étaient en concurrence pour moins d’accords. Ces accords ne sont pas des transactions légalement finalisées ; trouver un acheteur n’est qu’une étape pour mener un déménagement à son terme. ¹

Certains vendeurs tentaient déjà à nouveau leur chance. Un quart des logements nouvellement mis en vente en septembre avaient été proposés au cours de l’année précédente, et six sur dix de ces biens remis sur le marché l’étaient à un prix demandé inférieur. Il ne s’agissait pas simplement de nouveaux vendeurs qui testaient le marché : beaucoup avaient déjà rencontré les limites de ce que les acheteurs étaient prêts à payer. ¹

L’indice de Rightmove pour septembre apporte un éclairage utile. Le stock disponible avait atteint un niveau saisonnier inédit depuis 12 ans, les agents immobiliers disposant en moyenne de 65 logements chacun de juin à septembre, contre 56 en janvier. Pourtant, les nouvelles annonces étaient inférieures de 3% à celles de l’année précédente, et les demandes de renseignements d’acheteurs avaient baissé de 9%. Les biens en stock peuvent s’accumuler sans afflux de nouveaux vendeurs si les annonces existantes mettent plus longtemps à trouver preneur. ^{4 14}

Le coût des prêts immobiliers aide à comprendre pourquoi ce choix plus vaste ne s’est pas traduit par un pouvoir d’achat accru. Dans son communiqué du 21 septembre, Rightmove évaluait le taux fixe moyen sur deux ans à 5.29%, contre 5.09% le mois précédent et 4.25% avant le début de la guerre en Iran, à la fin février. L’entreprise estimait que les mensualités moyennes d’un nouveau prêt immobilier étaient supérieures d’environ £180 à leur niveau d’avant-guerre. Il s’agit d’une estimation du marché, et non d’un calcul valable pour chaque emprunteur. ¹⁴

Un relevé distinct de Moneyfacts, rapporté par la BBC le 5 octobre, situait les taux fixes moyens des nouveaux prêts à cinq ans à 6% et ceux des prêts à deux ans à 5.98%. Le nombre de produits à taux fixe inférieurs à 5% avait chuté de 1,494 au début septembre à neuf. Il s’agit de données observées à des dates précises, et non de taux de prêt actuels ; les moyennes de Moneyfacts ne doivent pas être considérées comme la suite d’une série de Rightmove reposant sur une méthodologie identique. ¹⁹

Les emprunteurs actuels conservent le taux fixe prévu par leur contrat jusqu’à son expiration. La pression immédiate pèse sur les nouveaux emprunteurs et sur ceux qui remplacent un prêt arrivé à échéance — notamment les vendeurs qui ont besoin d’un crédit immobilier pour acheter leur prochain logement. Un prix d’achat inférieur est utile, mais les acheteurs doivent toujours pouvoir assumer les mensualités. Un plus grand pouvoir de négociation ne signifie pas qu’on dispose de plus d’argent. ¹⁹

Le plus haut niveau en 15 ans correspond au nombre de baisses des prix demandés, et non à une proportion record d’annonces ayant fait l’objet d’une baisse. Rightmove a indiqué que 34% des logements mis en vente avaient subi une baisse, un taux inférieur au récent pic de 36% enregistré en septembre 2023. Il n’y a pas de contradiction : un plus grand nombre de biens disponibles peut entraîner davantage de baisses, même si la part des biens concernés est moindre. ¹

L’article publié ne précise ni la population exacte d’annonces ni la période de suivi des baisses à l’origine de ce taux de 34% ; on ne peut donc pas l’interpréter sans risque comme la part des biens ayant subi une première baisse en septembre. Le record n’est pas non plus corrigé des variations saisonnières. Septembre est généralement le mois où les baisses sont les plus nombreuses, les vendeurs cherchant à déménager avant la fin de l’année. La méthodologie détaillée des chiffres exclusifs sur les baisses, notamment la manière dont les baisses répétées ont été comptabilisées, n’était pas disponible. ¹

Une autre contradiction apparente disparaît lorsqu’on distingue les indicateurs. L’indice de Rightmove pour septembre a montré que le prix demandé moyen des logements nouvellement mis sur le marché avait augmenté de 0.7%, soit £2,441, pour atteindre £367,440. Les nouveaux vendeurs peuvent relever leurs prétentions initiales tandis que les propriétaires de biens en vente depuis plus longtemps baissent les leurs. L’indice porte sur un groupe différent des baisses enregistrées pendant le mois civil de septembre : ses 125,207 prix demandés concernaient des biens mis sur le marché entre le 9 août et le 12 septembre. ¹⁴

Cette hausse mensuelle était la première depuis mai, mais elle était loin de signifier que tout allait bien. La moyenne restait inférieure de 0.8% à celle d’un an auparavant et de 2.3% à celle du début de l’été. Les deux séries de chiffres portent sur les prix affichés, et non sur les prix des ventes conclues. Ensemble, elles décrivent un marché où certains vendeurs continuent de miser sur des prix optimistes, tandis que d’autres sont contraints de revoir leurs attentes. ¹⁴

Rightmove a indiqué que les logements dont le prix avait été réduit mettaient généralement 119 jours à trouver un acheteur, contre 39 jours pour les biens proposés à un prix unique. Cela ne signifie pas que la baisse du prix a causé ce délai. Les logements étaient peut-être déjà trop chers ou difficiles à vendre avant la baisse. Les 119 jours ne constituent pas non plus un délai établi qui commencerait le jour de la baisse. ¹

L’avertissement de Babcock porte sur la perception, et non sur la preuve qu’un logement dont le prix a été réduit serait défectueux. Sur un marché encombré, les acheteurs peuvent passer à une autre annonce au lieu de chercher pourquoi un bien est en vente depuis longtemps. Craig Webster, agent immobilier à Blackpool, a déclaré à la BBC que la période initiale de mise en vente offrait la meilleure occasion d’attirer l’attention des acheteurs actifs. Katie Griffin, géomètre-experte dans le Devon, a averti qu’une correction tardive pouvait contraindre un propriétaire à accepter moins que le prix demandé révisé. ¹

Il existe aussi un décalage émotionnel. Tarah Lourens, directrice des opérations de Rightmove, a décrit des vendeurs qui valorisent le temps et l’argent investis dans leur logement, tandis que les acheteurs comparent tous les biens disponibles dans les limites de leur budget. Mais une baisse ne prouve pas en soi qu’il y a eu une perte financière : comme l’a souligné Andrew Boast, directeur général de SAM Conveyancing, un propriétaire peut conserver les gains réalisés depuis l’achat. La seule baisse du prix affiché ne révèle ni bénéfice ni perte. ¹

La situation varie aussi selon les lieux. Zoopla a constaté que 74% des logements écossais mis en vente en avril, mai et juin avaient trouvé un acheteur en trois mois, contre 30% à Londres. Il s’agit d’une comparaison des résultats concernant la recherche d’un acheteur pour une cohorte définie de biens mis en vente — et non de la preuve que ces achats ont été légalement finalisés en trois mois. ¹

Richard Donnell, responsable de la recherche chez Zoopla, a en partie attribué la rapidité du marché écossais au système du Home Report, qui fournit une estimation avant la mise en vente. Il a également évoqué des prix plus élevés, le droit de timbre et le fait que les propriétaires du sud de l’Angleterre subissent moins de pression pour vendre. Ces explications ne démontrent pas, dans le cadre d’une analyse contrôlée, que les règles écossaises sont à l’origine de tout l’écart. ¹

En Écosse, un Home Report comprend normalement le rapport d’un géomètre-expert agréé avec estimation, un questionnaire sur le bien et un rapport énergétique, ce qui donne aux acheteurs des informations précoces sur l’état du logement, les réparations et les coûts de fonctionnement. Des exceptions s’appliquent. Et comme la plupart des logements écossais sont proposés par le biais d’offres à l’aveugle supérieures ou proches d’un prix minimum, le prix affiché n’est pas nécessairement celui qui sera finalement payé. ^{21 20}

Même une offre acceptée laisse attendre longtemps. Le communiqué de septembre de Rightmove indiquait une moyenne de 64 jours pour trouver un acheteur, puis de 150 jours supplémentaires pour finaliser la vente ; sa page web donne séparément un délai de 67 jours pour septembre. Ces observations ne doivent pas être fusionnées sans explication. Dans un cas comme dans l’autre, l’avertissement pratique reste le même : trouver un acheteur peut prendre plus de deux mois, auxquels s’ajoutent environ cinq mois de démarches juridiques. ^{14 4}

Dans son communiqué de septembre, Rightmove avertissait que les vendeurs se lançant après les vacances d’été et suivant ses moyennes risquaient de ne déménager qu’après Pâques 2027. Pour les acheteurs, l’occasion tient à un plus grand choix, et non à un pouvoir d’achat illimité. Pour les vendeurs, la leçon est moins agréable : un prix demandé ambitieux peut faire perdre du temps, tandis qu’une baisse ultérieure ne garantit ni un acheteur ni un déménagement finalisé. ¹⁴