英国では住宅の希望価格が下がる一方、買い手の予算も縮小

父親が亡くなった後、そのウェールズ南部の家を売ろうとしていた所有者は、競合する物件が市場にあふれる一方、買い手が不足していると語った。「売り物はたくさんあるが、誰も買わない」とBBCに話した。これは全国的な実態を測るものではないが、英国の最新住宅統計の背後にある苦境をよく表している。所有者が期待を引き下げても家が売れず、次の一手が決まらないことがある。¹

RightmoveがBBCに独占提供し、10月18日に報じられたデータによると、2026年9月には平均して1日3,000件を超える物件で売り出し価格が引き下げられた。月間の値下げ件数は15年ぶりの高水準だった。買い手の選択肢は増えているが、住宅ローン金利の上昇が購入希望額を抑えている。この組み合わせは売り手を圧迫する一方で、住宅所有を必ずしも手の届きやすいものにはしていない。¹

希望価格を引き下げた住宅では、平均値下げ幅は約7%で、一般的な価格帯の住宅なら約21,000ポンドに相当すると説明された。これは広告上の期待からの後退であり、英国全体の住宅価格が7%下落したという意味でも、独立した評価額に比べて必ず21,000ポンド割安になるという意味でもない。最終価格は、買い手の提示額と売り手が受け入れる額によって決まる。¹

Zooplaの数字にも需給の偏りが表れており、BBCも報じている。9月に売り出し中だった住宅は前年同月より5%増えた一方、売買合意は9%減少した。より多くの物件が、より少ない合意をめぐって競っていた。売買合意は法的に完了した取引ではない。買い手を確保することは、引っ越しを実現するまでの一段階にすぎない。¹

売り手の中には、すでに再挑戦している人もいた。9月に新たに掲載された住宅の4分の1は過去1年間に売り出されており、その再掲載グループの10件中6件は、以前より低い希望価格で市場に戻った。彼らは単に新たに市場を試す売り手ではない。多くはすでに、買い手が支払う金額の限界に直面していた。¹

Rightmoveの9月指数も有用な背景を示す。売り出し物件の在庫は季節として12年ぶりの高水準に達し、6月から9月にかけて仲介業者1社あたり平均65件を抱えていた。1月は56件だった。それでも、新規掲載は前年同月比3%減、買い手からの問い合わせは9%減だった。既存物件の売却に時間がかかれば、新たな売り手が急増しなくても在庫は積み上がる。^{4 14}

住宅ローン金利の上昇は、選択肢が増えても支出余力が増していない理由の一つだ。Rightmoveが9月21日に発表したデータでは、2年固定金利の平均は5.29%で、前月の5.09%、2月末にイラン戦争が始まる前の4.25%から上昇した。同社は、新規住宅ローンの平均月額返済が戦争前より約180ポンド高いと推計した。これは市場全体の推計であり、すべての借り手についての計算ではない。¹⁴

これとは別に、Moneyfactsが10月5日にBBCに報告した時点の数字では、新規の5年固定金利の平均は6%、2年固定金利は5.98%だった。5%未満の固定金利商品は、9月初めの1,494件から9件に減った。これらは特定時点の観測値であり、現在の住宅ローン金利の見積もりではない。また、Moneyfactsの平均値を、Rightmoveの系列が同一の方法で続いたものとして扱うべきではない。¹⁹

既存の借り手は、契約した固定金利が満了するまでその金利を維持する。差し迫った負担は新規借り手と、満了する契約を借り換える人に及ぶ。次の住宅購入に住宅ローンが必要な売り手も含まれる。購入価格が下がれば助けにはなるが、買い手は月々の返済を賄えるようにしなければならない。交渉力が高まることと、使えるお金が増えることは同じではない。¹⁹

15年ぶりの高水準とは、売り出し価格の引き下げ件数を指し、掲載物件に占める値下げ物件の割合が記録的だったという意味ではない。Rightmoveによると、掲載住宅の34%で値下げがあったが、直近のピークである2023年9月の36%を下回った。矛盾はない。売り出し中の物件全体が増えれば、値下げの対象となる割合が小さくても、値下げ件数は増え得る。¹

公表された説明では、34%の算出に使われた掲載物件の正確な範囲や値下げ履歴の対象期間が明らかにされていないため、この数字を9月中に新たに値下げした物件の割合と解釈することはできない。また、この記録は季節調整されていない。売り手が年末までに引っ越しを終えようとするため、9月は例年、値下げが最も多い時期となる。独占提供された値下げデータの詳細な算出方法、たとえば複数回の値下げをどう数えたかは公表されていなかった。¹

指標を分けて考えれば、別の一見した矛盾も解消する。Rightmoveの9月指数では、新たに売り出された住宅の平均希望価格は0.7%、2,441ポンド上昇し、367,440ポンドとなった。新たに売り出す人は当初の希望価格を引き上げる一方、以前から掲載されている物件の所有者は価格を下げることがある。この指数の対象は9月中の値下げとは別の物件群で、8月9日から9月12日までに売り出された125,207件の希望価格を集計している。¹⁴

この月間上昇は5月以来初めてだったが、状況が好転したとまでは言えない。平均価格は前年同月を0.8%、夏の初めを2.3%下回った。いずれの数字も広告上の価格に関するもので、成約価格ではない。合わせて見ると、楽観的な価格を試す売り手がいる一方、考え直さざるを得ない売り手もいる市場の姿が浮かぶ。¹⁴

Rightmoveによると、値下げした住宅は買い手が見つかるまで通常119日かかったのに対し、価格を一度も変えずに売り出された物件では39日だった。値下げが遅れの原因だったという意味ではない。値下げ前から、その住宅が割高だったり売りにくかったりした可能性がある。また、119日が値下げ当日から始まると確立された計算期間でもない。¹

バブコックの警告は、値下げされた住宅に欠陥があるという証明ではなく、買い手の受け止め方についてのものだ。物件が多い市場では、買い手は長く売れ残っている理由を調べるより、別の物件に目を向けることがある。ブラックプールの不動産仲介業者クレイグ・ウェブスターはBBCに、当初の売り出し期間が、購入意欲のある買い手の関心を集める最も大きな機会だと語った。デヴォンの測量士ケイティ・グリフィンは、後になって価格を見直すと、所有者が改定後の希望価格よりさらに安い金額で受け入れざるを得なくなる可能性があると警告した。¹

感情面でもずれがある。Rightmoveの最高執行責任者タラー・ローレンスは、売り手は自宅に費やした時間やお金を価値として捉える一方、買い手は予算内にある物件すべてを比較すると説明した。ただし、値下げだけで金銭的損失が確定するわけではない。SAM Conveyancingの最高経営責任者アンドリュー・ブースが指摘したように、購入後に得た値上がり分を所有者が保持できる場合もある。広告価格の引き下げだけでは、利益も損失も分からない。¹

地域によっても状況は異なる。Zooplaによると、4月、5月、6月に掲載されたスコットランドの住宅では74%が3カ月以内に買い手を見つけたのに対し、ロンドンでは30%だった。これは対象期間を定めた物件群について買い手が見つかった割合の比較であり、購入手続きが法的に3カ月以内に完了した証明ではない。¹

Zooplaの調査責任者リチャード・ドネルは、スコットランドで市場の動きが速い理由の一つとして、売り出し前に評価額を示すホームレポート制度を挙げた。また、イングランド南部では価格が高く、印紙税があり、売却を急がない所有者が多いことも指摘した。これらの説明は、スコットランドの制度が地域差のすべてを引き起こしたという統制された実証ではない。¹

スコットランドのホームレポートは通常、勅許測量士による調査と評価、物件質問票、エネルギー報告書を組み合わせ、買い手に物件の状態、修繕、維持費について早い段階で情報を提供する。例外もある。また、スコットランドでは多くの住宅が最低価格以上またはその前後での非公開入札を募るため、広告価格が最終的な購入価格とは限らない。^{21 20}

買い手が見つかっても、その後にかなりの時間がかかる。Rightmoveの9月発表は、買い手を見つけるまで平均64日、その後、売買を完了するまで150日という数字を使った。一方、同社のウェブページには9月について67日と別の数字が掲載されている。これらの数値を黙って一つにまとめるべきではない。どちらの数字を見ても、実務上の警告は変わらない。買い手が見つかるまで2カ月を超えることがあり、その後、法的手続きにさらに約5カ月かかる。^{14 4}

9月の発表は、夏休み後に売り出し、同社の平均値どおりに進むと、イースターを過ぎた2027年まで引っ越せない可能性があると警告した。買い手にとっての好機は選択肢が増えることであり、購入力が無制限になることではない。売り手にとっては、より厳しい教訓がある。強気の希望価格は時間を浪費しかねず、後から値下げしても買い手や売買完了が保証されるわけではない。¹⁴