Inquilinos da Coreia do Sul enfrentam depósitos maiores — e empréstimos mais caros

Uma análise publicada pela Yonhap em 15 de novembro estima em 217.97 milhões de won o depósito médio das famílias que usam jeonse em 2025, ante 161.62 milhões de won em 2019. Isso representa mais 56.35 milhões de won a reunir, um aumento nominal de 34.9%. O valor médio dos empréstimos usados para financiar esses depósitos cresceu ainda mais: 53.0% nos mesmos seis anos.⁠2

Esses dados descrevem uma fotografia anterior das famílias, não os preços pedidos hoje. Mas observações mais recentes mostram que a pressão não desapareceu: os preços de mercado do jeonse subiram em setembro de 2026, a inflação anual dos aluguéis acelerou em outubro e a taxa média dos novos empréstimos de jeonse prorrogados chegou a 4.57% em setembro. O aperto recai tanto sobre o dinheiro necessário à vista quanto sobre o custo de financiá-lo.⁠2⁠27

No jeonse, os proprietários são obrigados a devolver o depósito no fim do contrato. As orientações do Governo Metropolitano de Seul descrevem contratos com duração de um a dois anos. O aluguel mensal, muitas vezes chamado de wolse ou weolse, geralmente combina um depósito menor com um pagamento recorrente. Portanto, o depósito do jeonse não é dinheiro gasto permanentemente com aluguel — mas fica imobilizado durante a locação, e o dinheiro emprestado gera juros.⁠31

A análise das famílias constatou que a dívida média usada para financiar depósitos subiu de 30.33 milhões de won em 2019 para 46.39 milhões de won em 2025. Isso inclui empréstimos com e sem garantia usados para financiar os depósitos, não todas as dívidas dessas famílias. O crescimento superou o dos depósitos em 18.1 pontos percentuais.⁠2

A dívida em relação ao depósito subiu de 18.8% para 21.3%. Isso descreve a relação entre as médias informadas: não significa que 21.3% dos inquilinos tenham tomado empréstimos, nem que todas as famílias tenham financiado precisamente essa parcela do depósito.⁠2

Há também uma ressalva importante sobre o aumento ao longo dos seis anos. O valor médio dos empréstimos para depósitos caiu nos dois anos mais recentes da pesquisa. Depois de aumentos anuais na casa das dezenas entre 2020 e 2022, o crescimento desacelerou para 0.4% em 2023, seguido de quedas de 2.1% em 2024 e 1.0% em 2025. O aumento de longo prazo não comprova uma aceleração contínua dos saldos dos empréstimos.⁠2

A Yonhap apresentou várias explicações possíveis: custos de juros mais altos desestimulando empréstimos, um período anterior de queda nos depósitos na renovação de contratos reduzindo a necessidade de financiamento e famílias migrando para o aluguel mensal ou para arranjos mistos. São interpretações, não uma decomposição mensurada das causas da queda. Médias consecutivas podem mudar quando famílias diferentes entram ou saem do jeonse.⁠2

A Pesquisa de Finanças e Bem-Estar das Famílias, produzida em conjunto pela Agência Nacional de Dados, pelo Serviço de Supervisão Financeira e pelo Banco da Coreia, abrange cerca de 20,000 famílias em todo o país. Os dados de ativos e dívidas de 2025 se referem a 31 de março de 2025, e os valores monetários não são ajustados pela inflação. Essa amostra geral não corresponde ao número de famílias que usam jeonse por trás dessas médias específicas.⁠7

A análise publicada não especifica o tamanho da amostra de usuários do jeonse, os detalhes da ponderação nem se a média da dívida inclui famílias sem empréstimos para financiar o depósito. Tampouco demonstra que as mesmas famílias tenham passado por todo o aumento ao longo dos seis anos. A comparação começa em 2019 porque esse é o ano mais antigo disponível para a análise de microdados on-line — não porque marque uma mudança comprovada no sistema de aluguel.⁠2⁠5

Os dados mais recentes do mercado apontam para uma alta. A análise de outubro do Instituto de Pesquisa de Gestão do KB Financial Group informou que os preços do jeonse em todo o país subiram 0.32% em setembro de 2026 em relação ao mês anterior, um pouco mais que os 0.30% de agosto. A região da capital teve alta de 0.56%, incluindo aumentos de 0.64% em Seul e 0.59% na província de Gyeonggi.⁠2

A pressão foi além da região da capital: os preços subiram 0.17% nas cinco principais cidades fora dela, e 0.09% em outras áreas provinciais. O índice de oferta e demanda de jeonse do KB chegou a 120.7, seu nível mais alto desde as mudanças nas leis de aluguel de 2020. Trata-se de um valor de índice, não de um aumento percentual dos preços.⁠22

Os pesquisadores do KB apontam a redução no número de imóveis recém-concluídos, inquilinos atuais que renovam os contratos em vez de devolver os imóveis ao mercado e potenciais compradores que optam pelo aluguel. Também mencionam alguns proprietários não residentes que estão se mudando para seus imóveis ou colocando-os à venda após mudanças tributárias anunciadas. Esses são mecanismos plausíveis para reduzir a disponibilidade de imóveis para aluguel, mas os dados não atribuem uma parcela do aumento dos preços a cada um deles — nem demonstram que as proteções à renovação, por si só, tenham causado a alta.⁠2⁠22

As transações revelam um mercado em transformação, além de mais restrito. As transações de jeonse e aluguel mensal em todo o país somaram cerca de 199,000 em agosto, queda de 5.6% em relação a julho e abaixo da média mensal recente de cinco anos, de 226,000. O volume de transações de jeonse caiu 12.7%; contratos de aluguel mensal representaram 70.0% das transações de aluguel. Essa é a composição dos contratos assinados durante o mês, não a proporção de todos os inquilinos que pagam aluguel mensal.⁠22

Mudar-se para esse mercado não significa necessariamente ir para uma moradia mais barata. Os dados nacionais de preços ao consumidor de outubro mostraram inflação do aluguel mensal de 1.5% em relação ao ano anterior, igual à de dezembro de 2013 e a taxa mais alta desde então. A inflação do jeonse chegou a 1.4%, seu nível mais alto desde fevereiro de 2023.⁠27

A inflação combinada dos aluguéis chegou a 1.4% em outubro, igual à de dezembro de 2022 e a taxa mais alta desde aquele mês. Ela permaneceu em 0.9% de janeiro a março e em 1.0% de abril a junho, e depois avançou um décimo de ponto percentual por mês, de julho a outubro. Os aluguéis ainda subiam mais lentamente que os preços ao consumidor em geral, que aumentaram 2.8% em termos anuais em outubro. Sua importância aqui está na combinação de pagamentos de moradia, depósitos e custos de financiamento — não no fato de os aluguéis terem superado todas as outras despesas das famílias.⁠27

A média nacional também esconde diferenças locais. Ulsan liderou a inflação combinada dos aluguéis em outubro, com 2.4%, seguida por Seul, com 2.1%, e Sejong, com 1.6%; essas foram as únicas três regiões acima da média nacional. Gyeongbuk registrou queda anual de 0.1%.⁠27

Esses dados de preços ao consumidor respondem a uma pergunta diferente da variação mensal dos preços de mercado do KB. O indicador de preços ao consumidor dos aluguéis pesquisa mensalmente cerca de 11,000 famílias que alugam imóveis e inclui contratos antigos e novos, por isso reflete as mudanças do mercado com atraso. Quem procura um novo contrato pode enfrentar um aumento maior do que o sugerido pela taxa de inflação nacional. Nenhum dos indicadores determina o valor da renovação ou dos juros de um inquilino específico.⁠1⁠27

Para novos tomadores, as taxas acrescentam um custo específico. A Yonhap, citando estatísticas do Banco da Coreia, informou que os empréstimos de jeonse para depósitos concedidos por bancos e prorrogados recentemente tiveram taxa anual média de 3.70% em maio de 2025, ante 4.57% em setembro de 2026 — um aumento líquido de 0.87 ponto percentual em 16 meses. Reproduções da série do banco central indicam que a taxa de agosto de 2026 foi de 4.35%, o que torna o aumento de setembro de 0.22 ponto percentual; o dado de setembro está marcado como provisório.⁠2⁠37⁠40

Em um empréstimo inalterado de 100 milhões de won, essas taxas correspondem a juros anuais de 3.70 milhões de won e 4.57 milhões de won, respectivamente: 870,000 won a mais. O exemplo pressupõe que cada taxa vigore por um ano inteiro e exclui tarifas e amortizações do principal. Ele isola o efeito da taxa sem pressupor que a família também tenha tomado um empréstimo maior. Os tomadores com empréstimos existentes pagam as taxas estipuladas em seus próprios contratos, e as médias de dívida de março de 2025 não podem ser tratadas como saldos de setembro de 2026.⁠1⁠7

Nam Hyuk-woo, pesquisador do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Woori Bank, espera que a escassez de imóveis anunciados limite a possibilidade de uma queda acentuada dos preços no curto prazo. Conforme citado pelo BigGo Finance, ele argumentou que a estabilidade dos preços dos aluguéis deve vir antes da estabilidade mais ampla do mercado imobiliário.⁠1

Isso continua sendo uma perspectiva, não uma promessa. Ainda não se sabe se a oferta de moradias para aluguel vai aumentar e se as taxas dos novos empréstimos vão diminuir. Uma família que não consiga reunir o depósito do jeonse pode optar pelo aluguel mensal, potencialmente acrescentando demanda a um mercado em que os pagamentos recorrentes já estão subindo. O problema prático não é simplesmente escolher entre dois tipos de contrato. É encontrar uma forma acessível de conseguir qualquer um deles.