San Francisco dépasse New York et devient le marché locatif le plus cher

3 728 $ par mois, voilà le chiffre qui compte le plus. C’est le loyer demandé moyen dans la région métropolitaine de San Francisco lorsqu’elle a dépassé New York pour devenir le marché locatif le plus cher des États-Unis, avec des studios à 4 180 $ et des appartements de deux chambres à 6 020 $. ² À ce niveau, un bail typique coûte près de deux fois le loyer demandé typique national, qui s’élève à 1 962 $, et un appartement de deux chambres à lui seul revient à plus de 72 000 $ par an si le bail est renouvelé au même tarif. ^{2 4}

Le dépassement ne fait aucun doute, mais le prix varie selon la méthode de mesure. Seoul Economic Daily a fixé le loyer moyen de la région métropolitaine à 3 728 $ lorsque San Francisco a dépassé New York. ² The Financial Wire avait signalé ce dépassement plus tôt, avec un loyer demandé typique de 3 830 $. ⁵ L’indice de Zillow, calculé selon une autre méthode et sur un échantillon différent, situait le loyer métropolitain à 3 372 $ en juillet, en hausse de 9.7% sur un an. ⁴ Les sources divergent sur le montant : il n’existe donc pas de chiffre unique faisant consensus pour le loyer à San Francisco actuellement, mais un ensemble de mesures qui vont dans la même direction.

Les sources s’accordent sur le moteur de cette hausse. Insurance Journal rapportait en juin que les loyers à San Francisco avaient bondi de 22% en un an, dépassant de loin ceux des autres villes américaines. ⁷ Arbor a classé San Francisco au premier rang de tous les marchés multifamiliaux pour la croissance des loyers sur les 12 mois clos en mars 2026, attribuant cette évolution à une demande soutenue liée à l’intelligence artificielle. ¹⁰ Apartment List, qui suit la ville proprement dite, a constaté que San Francisco affichait la croissance des loyers la plus rapide du pays depuis la pandémie et un taux de vacance de seulement 2% en août 2026. ³

Cette combinaison — une forte hausse des recrutements bien rémunérés dans un marché qui n’a presque aucune marge de manœuvre — est au cœur de l’histoire. Insurance Journal a décrit cette force comme la nouvelle vague de richesse issue du secteur de l’intelligence artificielle, qui laisse même les nouveaux arrivants bien rémunérés se démener pour trouver un logement. ⁷ The Independent a directement lié le dépassement pour les locations de deux chambres aux recrutements dans le secteur de l’IA et à la diminution de l’offre, les loyers des appartements de deux chambres ayant atteint 6 020 $ en un seul mois. ⁶ Dans un article publié le 1er septembre, NPR a décrit la richesse créée par l’IA comme bouleversant le marché immobilier, en suivant notamment Collin Russell, 30 ans, lors de visites de portes ouvertes, alors que les prix des logements et les loyers s’envolaient. ¹¹

En clair, il ne s’agit pas d’un essor généralisé à l’échelle nationale dont San Francisco aurait simplement bénéficié. Le loyer demandé typique national progressait de 2.3%, tandis que le loyer métropolitain à San Francisco, selon la mesure de Zillow, augmentait de 9.7%, soit plus de quatre fois plus vite. ⁴ C’est cet écart qui a permis à une ville distancée par New York de réduire la distance, puis de la dépasser selon les mesures des loyers demandés à l’échelle métropolitaine, même si les montants absolus diffèrent d’un fournisseur à l’autre. ^{2 4 5}

C’est ici qu’il convient de s’arrêter un instant : affirmer qu’un marché est le plus cher est une question de mesure autant que de logement. La moyenne métropolitaine de Seoul Economic Daily place San Francisco en tête. ² La mesure du loyer typique de The Financial Wire faisait de même. ⁵ Le classement de The Independent pour les appartements de deux chambres aussi. ⁶ Celui de Zumper pour les appartements d’une chambre à l’échelle des villes, non.

Dans son rapport d’août 2026, Zumper indiquait que le loyer des appartements d’une chambre à San Francisco avait augmenté de 25.7% sur un an, pour atteindre 4 300 $, soit seulement 200 $ de moins que les 4 500 $ à New York, l’écart le plus faible depuis février 2022. ⁸ Selon cette mesure, qui compare les villes pour les appartements d’une chambre, New York restait plus chère de 200 $. ⁸ Le rapport de mars de Zumper avait déjà signalé que San Francisco affichait la plus forte croissance annuelle des loyers du pays, les prix des appartements d’une et de deux chambres atteignant de nouveaux sommets. ⁹ Pris ensemble, les deux rapports de Zumper indiquent que San Francisco a le vent en poupe, tandis que New York conserve le titre de ville la plus chère pour les appartements d’une chambre.

La distinction entre ville et région métropolitaine est importante. Une moyenne métropolitaine englobe l’ensemble plus vaste de la baie de San Francisco où se rendent les navetteurs, tandis qu’un loyer en ville compare les limites municipales de San Francisco à Manhattan et aux autres boroughs. ^{2 8} Aucune des deux mesures n’est erronée ; elles répondent à des questions différentes. Affirmer que San Francisco est sans conteste le marché locatif le plus cher des États-Unis sans préciser l’indice, c’est exagérer ce que les données, prises dans leur ensemble, permettent réellement de conclure.

Ce qui ne dépend pas de l’indice, c’est la tension du marché. Un taux de vacance de 2% en août ne laisse presque aucune marge pour chercher, négocier ou attendre. ³ Apartment List associe ce faible taux de vacance à la croissance des loyers la plus rapide du pays depuis la pandémie, autrement dit, la demande est revenue plus vite que les logements disponibles. ³ Lorsque le taux de vacance est aussi bas, chaque nouvelle vague de recrutements entre directement en concurrence avec les locataires déjà en place, et les propriétaires n’ont pas besoin de baisser leurs prix ni de faire des concessions.

Cela aide à comprendre pourquoi même les nouveaux arrivants bien rémunérés sont décrits comme se démènant pour trouver un logement. ⁷ Cela explique aussi pourquoi une hausse annuelle de 22% et une progression annuelle de 25.7% pour les appartements d’une chambre peuvent coexister avec des taux de croissance affichés plus faibles ailleurs dans les données. ^{7 8} Périodes différentes, zones géographiques différentes, types de logements différents — mais toutes les mesures indiquent une hausse, et une hausse marquée par rapport aux normes nationales. ^{4 7 8 9 10}