En Corée du Sud, les locataires font face à des dépôts plus élevés et à des prêts plus coûteux

Une analyse publiée par Yonhap le 15 novembre situe à 217.97 millions de wons, en 2025, le dépôt moyen des ménages recourant au jeonse, contre 161.62 millions de wons en 2019. Il faut donc réunir 56.35 millions de wons supplémentaires, soit une hausse nominale de 34.9%. L’emprunt moyen destiné à financer ces dépôts a augmenté plus rapidement : 53.0% sur les mêmes six années.⁠2

Ces chiffres décrivent une situation passée des ménages, et non les prix demandés aujourd’hui. Mais des observations plus récentes montrent que la pression ne s’est pas dissipée : les prix du jeonse sur le marché ont augmenté en septembre 2026, l’inflation annuelle des loyers s’est accélérée en octobre et le taux moyen des nouveaux prêts jeonse prolongés a atteint 4.57% en septembre. La pression porte à la fois sur la somme à réunir au départ et sur le coût de son financement.⁠2⁠27

Dans le cadre du jeonse, les propriétaires sont tenus de restituer le dépôt à la fin du bail. Les recommandations de la municipalité de Séoul décrivent des baux d’une durée d’un à deux ans. La location mensuelle, souvent appelée wolse ou weolse, associe généralement un dépôt moins élevé à un paiement récurrent. Le dépôt de jeonse n’est donc pas une somme définitivement dépensée en loyer, mais il reste immobilisé pendant toute la durée du bail, et l’argent emprunté génère des intérêts.⁠31

L’analyse des ménages a établi que la dette moyenne servant à financer les dépôts est passée de 30.33 millions de wons en 2019 à 46.39 millions de wons en 2025. Elle comprend les emprunts garantis et non garantis destinés à financer les dépôts, et non l’ensemble des dettes de ces ménages. Sa hausse a dépassé celle des dépôts de 18.1 points de pourcentage.⁠2

Le ratio de la dette au dépôt est passé de 18.8% à 21.3%. Ce chiffre décrit le rapport entre les moyennes publiées : il ne signifie pas que 21.3% des locataires ont emprunté, ni que chaque ménage a financé exactement cette part de son dépôt.⁠2

La forte hausse sur six ans doit aussi être nuancée. L’emprunt moyen destiné aux dépôts a diminué lors des deux dernières années de l’enquête. Après des hausses annuelles à deux chiffres de 2020 à 2022, la progression a ralenti à 0.4% en 2023, suivie de baisses de 2.1% en 2024 et de 1.0% en 2025. La hausse à long terme ne prouve pas que les soldes des prêts continuent d’accélérer.⁠2

Yonhap a avancé plusieurs explications possibles : la hausse des coûts d’intérêt qui décourage l’emprunt, une période antérieure de baisse des dépôts au moment du renouvellement des baux qui a réduit les besoins de financement, et le passage des ménages à la location mensuelle ou à des formules mixtes. Il s’agit d’interprétations, et non d’une ventilation mesurée des causes du recul. Les moyennes successives peuvent varier lorsque des ménages différents entrent dans le jeonse ou le quittent.⁠2

L’enquête sous-jacente sur les finances et le bien-être des ménages, réalisée conjointement par l’Agence nationale des données, le Service de supervision financière et la Banque de Corée, porte sur environ 20,000 ménages à l’échelle nationale. Les actifs et les dettes de 2025 se rapportent au 31 mars 2025, et les chiffres monétaires ne sont pas corrigés de l’inflation. Cet échantillon global ne correspond pas au nombre de ménages recourant au jeonse à l’origine de ces moyennes particulières.⁠7

L’analyse publiée ne précise ni la taille du sous-échantillon de ménages recourant au jeonse, ni les détails de la pondération, ni si la moyenne de la dette inclut les ménages n’ayant pas emprunté pour financer leur dépôt. Elle n’établit pas non plus que les mêmes familles ont connu l’intégralité de la hausse sur six ans. La comparaison commence en 2019, car c’est la première année pour laquelle des microdonnées étaient disponibles en ligne, et non parce qu’elle marquerait un tournant avéré du système locatif.⁠2⁠5

Les données plus récentes du marché indiquent une hausse. Dans sa revue d’octobre, l’Institut de recherche sur la gestion du groupe financier KB a indiqué que les prix du jeonse à l’échelle nationale avaient augmenté de 0.32% en septembre 2026 par rapport au mois précédent, légèrement plus vite que les 0.30% d’août. La région de la capitale a progressé de 0.56%, avec des hausses de 0.64% à Séoul et de 0.59% dans la province de Gyeonggi.⁠2

La pression s’est étendue au-delà de la capitale : les cinq grandes villes hors de la région de la capitale ont progressé de 0.17%, et les autres zones provinciales de 0.09%. L’indice de l’offre et de la demande de jeonse de KB a atteint 120.7, son niveau le plus élevé depuis les changements apportés à la législation locative en 2020. Il s’agit d’un indice, et non d’une hausse des prix en pourcentage.⁠22

Les chercheurs de KB évoquent la baisse du nombre de logements récemment achevés, les locataires en place qui renouvellent leur bail au lieu de remettre leur logement sur le marché, ainsi que les acheteurs potentiels qui se tournent vers la location. Ils mentionnent également certains propriétaires non résidents qui emménagent dans leur logement ou le mettent en vente après l’annonce de changements fiscaux. Ces mécanismes peuvent plausiblement réduire l’offre locative, mais les données n’attribuent pas une part de la hausse des prix à chacun d’eux et ne démontrent pas que les seules protections liées au renouvellement des baux en sont la cause.⁠2⁠22

Les transactions témoignent d’un marché qui évolue autant que d’un marché qui se tend. À l’échelle nationale, les transactions de jeonse et de location mensuelle ont totalisé environ 199,000 en août, soit une baisse de 5.6% par rapport à juillet et un niveau inférieur à la moyenne mensuelle récente sur cinq ans, qui s’établit à 226,000. Le volume des transactions de jeonse a chuté de 12.7% ; les contrats de location mensuelle représentaient 70.0% des transactions locatives. Il s’agit de la répartition des contrats signés au cours du mois, et non de la part de l’ensemble des locataires vivant en location mensuelle.⁠22

Entrer sur ce marché ne signifie pas nécessairement trouver un logement moins cher. Les chiffres nationaux de l’inflation des prix à la consommation pour octobre faisaient état d’une inflation des loyers mensuels de 1.5% sur un an, au même niveau qu’en décembre 2013 et à son plus haut depuis cette date. L’inflation du jeonse a atteint 1.4%, son niveau le plus élevé depuis février 2023.⁠27

L’inflation combinée des loyers a atteint 1.4% en octobre, égalant son niveau de décembre 2022 et son plus haut depuis ce mois-là. Elle était restée à 0.9% en janvier–mars, puis à 1.0% en avril–juin, avant de gagner un dixième de point de pourcentage chaque mois de juillet à octobre. Les loyers augmentaient toujours moins vite que l’ensemble des prix à la consommation, qui ont progressé de 2.8% sur un an en octobre. Ici, l’enjeu tient à la combinaison des paiements liés au logement, des dépôts et des coûts de financement, et non au fait que les loyers auraient dépassé toutes les autres dépenses des ménages.⁠27

La moyenne nationale masque aussi des différences locales. Ulsan a enregistré la plus forte inflation combinée des loyers en octobre, à 2.4%, suivie de Séoul, à 2.1%, et de Sejong, à 1.6% ; ce sont les trois seules régions au-dessus de la moyenne nationale. Le Gyeongbuk a enregistré un recul annuel de 0.1%.⁠27

Ces chiffres des prix à la consommation répondent à une autre question que les variations mensuelles des prix du marché calculées par KB. L’indicateur des prix à la consommation des loyers repose sur une enquête mensuelle menée auprès d’environ 11,000 ménages locataires et inclut les contrats existants comme les nouveaux, ce qui signifie qu’il reflète les évolutions du marché avec un décalage. Une personne à la recherche d’un nouveau bail peut subir une hausse plus importante que ne le suggère le taux d’inflation national. Aucun des deux indicateurs ne détermine le montant du renouvellement de bail ni le paiement des intérêts d’un locataire particulier.⁠1⁠27

Pour les nouveaux emprunteurs, les taux représentent un coût distinct. Yonhap, citant les statistiques de la Banque de Corée, a indiqué que le taux annuel moyen des nouveaux prêts jeonse accordés par les banques de dépôt était de 3.70% en mai 2025, contre 4.57% en septembre 2026, soit une hausse nette de 0.87 point de pourcentage en 16 mois. Les reproductions de la série de la banque centrale situent le taux d’août 2026 à 4.35%, ce qui porte la hausse de septembre à 0.22 point de pourcentage ; la valeur de septembre est indiquée comme provisoire.⁠2⁠37⁠40

Pour un prêt inchangé de 100 millions de wons, ces taux impliquent des intérêts annuels de 3.70 millions de wons contre 4.57 millions de wons, soit 870,000 wons supplémentaires. Cette illustration suppose que chaque taux s’applique pendant une année entière et exclut les frais et les remboursements du principal. Elle isole l’effet du taux sans supposer qu’un ménage a également emprunté davantage. Les emprunteurs déjà endettés paient les taux fixés par leurs propres contrats, et les moyennes de la dette de mars 2025 ne peuvent pas être considérées comme des soldes de septembre 2026.⁠1⁠7

Nam Hyuk-woo, chercheur à l’Institut de recherche immobilière de Woori Bank, estime que la rareté des annonces limitera la possibilité d’une forte baisse des prix à court terme. Cité par BigGo Finance, il a fait valoir que la stabilité des prix locatifs devait précéder une stabilisation plus générale du marché immobilier.⁠1

Cela reste une prévision, pas une promesse. On ne sait pas encore si l’offre de logements locatifs augmentera ni si les taux des nouveaux prêts baisseront. Un ménage incapable de réunir un dépôt de jeonse peut se tourner vers la location mensuelle, ce qui pourrait accroître la demande sur un marché où les paiements récurrents augmentent déjà. Le problème pratique ne consiste pas simplement à choisir entre deux types de contrat. Il s’agit de trouver un moyen abordable d’accéder à l’un ou à l’autre.