दक्षिण कोरिया के किरायेदारों पर बड़े जमा और महंगे कर्ज का बोझ

15 नवंबर को योनहाप द्वारा प्रकाशित एक विश्लेषण के अनुसार, जॉनसे वाले परिवारों की औसत जमा राशि 2025 में 217.97 मिलियन वॉन थी, जो 2019 में 161.62 मिलियन वॉन थी। यानी जुटाने के लिए 56.35 मिलियन वॉन और चाहिए, जो नाममात्र के हिसाब से 34.9% की वृद्धि है। इन जमाओं के लिए औसत उधारी इससे भी तेज बढ़ी: उन्हीं छह वर्षों में 53.0%।⁠2

ये आंकड़े परिवारों की पहले की स्थिति बताते हैं, आज के मांग-मूल्य नहीं। लेकिन बाद के अवलोकन दिखाते हैं कि दबाव खत्म नहीं हुआ है: सितंबर 2026 में जॉनसे के बाजार-मूल्य बढ़े, अक्टूबर में सालाना किराया-महंगाई तेज हुई, और सितंबर में नए जॉनसे ऋणों की औसत ब्याज दर 4.57% पर पहुंची। दबाव शुरुआती तौर पर जरूरी रकम पर भी है और उसे उधार लेने की लागत पर भी।⁠2⁠27

जॉनसे के तहत, मकान मालिकों के लिए पट्टा खत्म होने पर जमा राशि लौटाना अनिवार्य है। सियोल महानगर सरकार के मार्गदर्शन में पट्टों की अवधि एक से दो साल बताई गई है। मासिक किराया, जिसे अक्सर वोल्से या वोल्से कहा जाता है, में आम तौर पर छोटी जमा राशि के साथ नियमित भुगतान शामिल होता है। इसलिए जॉनसे जमा राशि किराए के रूप में स्थायी रूप से खर्च किया गया पैसा नहीं है—लेकिन किरायेदारी के दौरान वह बंधा रहता है, और उधार ली गई रकम पर ब्याज देना पड़ता है।⁠31

परिवारों के विश्लेषण में जमा राशि जुटाने का औसत कर्ज 2019 के 30.33 मिलियन वॉन से बढ़कर 2025 में 46.39 मिलियन वॉन हो गया। इसमें जमा राशि जुटाने के लिए लिया गया सुरक्षित और असुरक्षित कर्ज शामिल है, उन परिवारों का कुल कर्ज नहीं। इसकी वृद्धि जमा राशि की वृद्धि से 18.1 प्रतिशत अंक अधिक थी।⁠2

जमा राशि की तुलना में कर्ज का अनुपात 18.8% से बढ़कर 21.3% हो गया। यह रिपोर्ट किए गए औसतों के बीच संबंध बताता है: इसका मतलब यह नहीं कि 21.3% किरायेदारों ने उधार लिया, या हर परिवार ने अपनी जमा राशि का ठीक इतना हिस्सा कर्ज से जुटाया।⁠2

छह वर्षों की तेज वृद्धि के बारे में एक अहम स्पष्टीकरण भी है। सर्वेक्षण के पिछले दो वर्षों में जमा राशि के लिए औसत उधारी घटी। 2020–2022 में सालाना वृद्धि दहाई अंकों में रहने के बाद, 2023 में वृद्धि धीमी होकर 0.4% रही, फिर 2024 में 2.1% और 2025 में 1.0% की गिरावट आई। दीर्घकालीन वृद्धि इस बात का प्रमाण नहीं है कि ऋण शेष लगातार तेज गति से बढ़ रहे हैं।⁠2

योनहाप ने कई संभावित स्पष्टीकरण दिए: ब्याज लागत बढ़ने से उधार लेने की हतोत्साहना, पट्टे के नवीनीकरण पर जमा राशि में गिरावट के पहले के दौर से वित्तपोषण की जरूरत घटना, और परिवारों का मासिक-किराए या मिश्रित व्यवस्थाओं की ओर जाना। ये व्याख्याएं हैं, गिरावट के कारणों का मापा हुआ ब्योरा नहीं। अलग-अलग परिवारों के जॉनसे में आने या उससे निकलने पर लगातार लिए गए औसत बदल सकते हैं।⁠2

नेशनल डेटा एजेंसी, फाइनेंशियल सुपरवाइजरी सर्विस और बैंक ऑफ कोरिया द्वारा संयुक्त रूप से तैयार हाउसहोल्ड फाइनेंस एंड वेलफेयर सर्वे में देशभर के लगभग 20,000 परिवार शामिल हैं। इसके 2025 के संपत्ति और कर्ज के आंकड़े 31 मार्च 2025 की स्थिति दर्शाते हैं, और इसकी मौद्रिक राशियों को महंगाई के लिए समायोजित नहीं किया गया है। यह समग्र नमूना इन खास औसतों के पीछे जॉनसे वाले परिवारों की संख्या नहीं है।⁠7

प्रकाशित विश्लेषण में जॉनसे के नमूने का आकार, भार निर्धारण का विवरण या यह नहीं बताया गया है कि कर्ज के औसत में उन परिवारों को शामिल किया गया है या नहीं जिन्होंने जमा राशि जुटाने के लिए कोई उधारी नहीं ली। यह भी साबित नहीं होता कि उन्हीं परिवारों ने पूरे छह वर्षों की वृद्धि का अनुभव किया। तुलना 2019 से शुरू होती है क्योंकि ऑनलाइन सूक्ष्म-डेटा विश्लेषण के लिए वही सबसे पुराना उपलब्ध वर्ष है—इसलिए नहीं कि वह किराया प्रणाली में किसी प्रमाणित निर्णायक मोड़ को दर्शाता है।⁠2⁠5

बाजार के नए आंकड़े बढ़ोतरी दिखाते हैं। केबी फाइनेंशियल ग्रुप मैनेजमेंट रिसर्च इंस्टीट्यूट की अक्टूबर की समीक्षा के अनुसार, सितंबर 2026 में देशभर में जॉनसे की कीमतें पिछले महीने की तुलना में 0.32% बढ़ीं, जो अगस्त की 0.30% वृद्धि से थोड़ी तेज थी। राजधानी क्षेत्र में 0.56% की वृद्धि हुई, जिसमें सियोल में 0.64% और ग्योंगगी प्रांत में 0.59% की बढ़ोतरी शामिल है।⁠2

दबाव राजधानी से बाहर भी फैला: पांच बड़े गैर-राजधानी शहरों में 0.17% और अन्य प्रांतीय इलाकों में 0.09% की वृद्धि हुई। केबी का जॉनसे आपूर्ति-मांग सूचकांक 120.7 पर पहुंचा, जो 2020 के किराया-कानून बदलावों के बाद का सबसे ऊंचा स्तर है। यह सूचकांक का स्तर है, कीमतों में प्रतिशत वृद्धि नहीं।⁠22

केबी के शोधकर्ताओं के अनुसार, नए बने घरों की संख्या में कमी, मौजूदा किरायेदारों का संपत्तियां बाजार में वापस देने के बजाय उनका नवीनीकरण करना, और संभावित खरीदारों का इसके बजाय किराए पर रहना—ये सभी कारण हैं। वे कुछ गैर-निवासी मकान मालिकों का भी जिक्र करते हैं, जो घोषित कर बदलावों के बाद अपनी संपत्तियों में रहने लगे हैं या उन्हें बिक्री के लिए पेश कर रहे हैं। किराए की उपलब्धता घटने के ये संभावित तरीके हैं, लेकिन साक्ष्य यह नहीं बताता कि कीमतों में वृद्धि का कितना हिस्सा इनमें से किस कारण से आया—या यह साबित करता है कि केवल नवीनीकरण सुरक्षा उपायों ने ही इसकी वजह पैदा की।⁠2⁠22

लेन-देन के आंकड़े बाजार में कसाव के साथ-साथ बदलाव भी दिखाते हैं। अगस्त में देशभर में जॉनसे और मासिक-किराए के लेन-देन कुल मिलाकर लगभग 199,000 रहे, जो जुलाई से 5.6% कम और पिछले पांच वर्षों के 226,000 के मासिक औसत से नीचे थे। जॉनसे लेन-देन की संख्या 12.7% घटी; महीने के किराया लेन-देन में मासिक-किराए के अनुबंधों का हिस्सा 70.0% था। यह उस महीने हस्ताक्षरित अनुबंधों का अनुपात है, मासिक किराए पर रहने वाले सभी किरायेदारों का हिस्सा नहीं।⁠22

इस बाजार में जाने का मतलब जरूरी नहीं कि सस्ते घर में जाना हो। अक्टूबर के राष्ट्रीय उपभोक्ता-मूल्य आंकड़ों में मासिक किराए की महंगाई साल-दर-साल 1.5% रही, जो दिसंबर 2013 के बराबर और उसके बाद की सबसे ऊंची दर थी। जॉनसे की महंगाई 1.4% पर पहुंची, जो फरवरी 2023 के बाद सबसे ऊंची थी।⁠27

अक्टूबर में संयुक्त किराया-महंगाई 1.4% पर पहुंची, जो दिसंबर 2022 के बराबर और उस महीने के बाद सबसे ऊंची दर थी। यह जनवरी–मार्च में 0.9% और अप्रैल–जून में 1.0% पर स्थिर रही थी, फिर जुलाई से अक्टूबर तक हर महीने एक-दसवें प्रतिशत अंक बढ़ी। किराया अब भी समग्र उपभोक्ता कीमतों से धीमी गति से बढ़ रहा था, जो अक्टूबर में सालाना 2.8% बढ़ीं। यहां इसका महत्व आवास भुगतान, जमा राशि और वित्तपोषण लागत के मेल में है—इस बात में नहीं कि किराया परिवारों के हर दूसरे खर्च से आगे निकल गया है।⁠27

राष्ट्रीय औसत स्थानीय अंतर छिपा देता है। अक्टूबर की संयुक्त किराया-महंगाई में उल्सान 2.4% के साथ सबसे आगे था, उसके बाद सियोल 2.1% और सेजोंग 1.6% पर थे; राष्ट्रीय औसत से ऊपर सिर्फ ये तीन क्षेत्र थे। ग्योंगबुक में सालाना 0.1% की गिरावट दर्ज हुई।⁠27

उपभोक्ता-मूल्य के ये आंकड़े केबी के मासिक बाजार-मूल्य बदलावों से अलग सवाल का जवाब देते हैं। किराए का उपभोक्ता-मूल्य माप हर महीने लगभग 11,000 किराएदार परिवारों का सर्वेक्षण करता है और इसमें मौजूदा तथा नए अनुबंध शामिल होते हैं, इसलिए यह बाजार में बदलावों को कुछ देरी से दर्शाता है। नया किरायानामा तलाश रहे किसी व्यक्ति को राष्ट्रीय महंगाई दर से अधिक वृद्धि का सामना करना पड़ सकता है। इनमें से कोई भी माप किसी खास किरायेदार के नवीनीकरण बिल या ब्याज भुगतान को तय नहीं करता।⁠1⁠27

नए कर्ज लेने वालों के लिए ब्याज दरें अलग से लागत बढ़ाती हैं। बैंक ऑफ कोरिया के आंकड़ों का हवाला देते हुए योनहाप ने बताया कि जमा राशि के आधार पर दिए गए नए बैंक जॉनसे ऋणों की औसत सालाना ब्याज दर मई 2025 में 3.70% थी, जबकि सितंबर 2026 में यह 4.57% रही—16 महीनों में शुद्ध 0.87 प्रतिशत अंक की वृद्धि। केंद्रीय बैंक की श्रृंखला के पुनर्प्रकाशित आंकड़ों में अगस्त 2026 की दर 4.35% दी गई है, जिससे सितंबर की वृद्धि 0.22 प्रतिशत अंक बनती है; सितंबर का आंकड़ा अनंतिम के रूप में चिह्नित है।⁠2⁠37⁠40

100 मिलियन वॉन के स्थिर ऋण पर, इन दरों का मतलब सालाना ब्याज 3.70 मिलियन वॉन बनाम 4.57 मिलियन वॉन है: यानी 870,000 वॉन अतिरिक्त। इस उदाहरण में माना गया है कि हर दर पूरे एक साल लागू होगी; शुल्क और मूलधन की किस्तें इसमें शामिल नहीं हैं। यह किसी परिवार द्वारा अधिक उधार लेने की धारणा बनाए बिना केवल दर का प्रभाव दिखाता है। मौजूदा उधारकर्ता अपने अनुबंधों में तय दरों का भुगतान करते हैं, और मार्च 2025 के कर्ज औसत को सितंबर 2026 के बकाया के रूप में नहीं माना जा सकता।⁠1⁠7

वूरी बैंक के रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट के शोधकर्ता नाम ह्युक-वू का अनुमान है कि कम लिस्टिंग से निकट भविष्य में कीमतों में तेज गिरावट की संभावना सीमित रहेगी। बिगगो फाइनेंस के हवाले से उन्होंने तर्क दिया कि व्यापक आवास-बाजार स्थिरता से पहले किराया कीमतों में स्थिरता जरूरी है।⁠1

यह अब भी एक अनुमान है, वादा नहीं। किराए के लिए उपलब्ध आवास बढ़ेगा या नए ऋणों की दरें कम होंगी, यह अभी अनिश्चित है। जॉनसे जमा राशि जुटाने में असमर्थ परिवार इसके बजाय मासिक किराया तलाश सकता है, जिससे उस बाजार में मांग बढ़ सकती है जहां नियमित भुगतान पहले ही बढ़ रहे हैं। व्यावहारिक समस्या केवल दो तरह के अनुबंधों में से एक चुनने की नहीं है। समस्या दोनों में से किसी एक को वहन करने लायक तरीके से हासिल करने की है।