サンフランシスコ、賃貸市場の高さでニューヨークを抜く

順位が入れ替わったこと自体に疑いはないが、どの物差しを使うかで価格は変わる。ソウル経済新聞は、サンフランシスコがニューヨークを抜いた時点の都市圏平均を$3,728とした。⁠2 ファイナンシャル・ワイヤは、それより前に、標準的な募集賃料が$3,830となり、逆転したと報じていた。⁠5 別の方法論と異なる標本を用いるZillowの指数では、7月の都市圏賃料は$3,372で、前年同月比9.7%上昇だった。⁠4 各社の数値は一致していないため、現時点でサンフランシスコの賃料に合意された単一の数字はなく、同じ方向を示す複数の指標があるだけだ。

各情報源が一致しているのは、原動力についてだ。Insurance Journalは6月、サンフランシスコの賃料が1年間で22%急騰し、他の米国の都市を大きく上回ったと報じた。⁠7 Arborは、2026年3月までの12カ月間の賃料上昇率について、人工知能に関連する需要が続いていることを理由に、サンフランシスコを全米の集合住宅市場の首位に挙げた。⁠10 市域を対象に調査したApartment Listによると、サンフランシスコのパンデミック後の賃料上昇率は全米で最速で、2026年8月の空室率はわずか2%だった。⁠3

高賃金の雇用が急増する一方、供給の余裕がほとんどない――この組み合わせが問題の核心だ。Insurance Journalは、その要因を人工知能産業から生まれた新たな富の波と表現し、高給取りの新住民でさえ住まい探しに奔走していると伝えた。⁠7 The Independentは、2ベッドルームの賃料で首位が入れ替わった背景にAI分野の採用と在庫の減少があるとし、1カ月で急騰して$6,020に達したと報じた。⁠6 NPRは9月1日付の記事で、AIによる富が住宅市場を揺るがしていると伝えた。住宅価格と賃料が高騰するなか、30歳のコリン・ラッセルさんらがオープンハウスを見て回る様子を追った。⁠11

平たく言えば、サンフランシスコも含まれる全国的な好況が起きているという話ではない。全米の標準的な募集賃料の上昇率は2.3%だった一方、Zillowの指標で見たサンフランシスコ都市圏の賃料は9.7%上昇し、4倍を超える伸びだった。⁠4 この差によって、ニューヨークに後れを取っていたサンフランシスコは差を縮め、都市圏全体の募集賃料を基準とする指標で首位に立った。ただし、絶対額は各社の指標によって異なる。⁠2⁠4⁠5

ここでは慎重な読者なら立ち止まるべきだ。「最も高額」という主張は、住宅そのものと同じくらい測定方法にも左右されるからだ。ソウル経済新聞の都市圏平均では、サンフランシスコが首位となる。⁠2 ファイナンシャル・ワイヤの標準賃料の調査でも同じだ。⁠5 The Independentの2ベッドルームの比較でも同じだ。⁠6 しかし、Zumperの市単位の1ベッドルームランキングではそうならない。

Zumperの2026年8月の報告によると、サンフランシスコの1ベッドルーム賃料は前年同月比25.7%上昇して$4,300となり、ニューヨーク市の$4,500にわずか$200差まで迫った。差がこれほど縮まったのは2022年2月以来だ。⁠8 市同士を比較するこの1ベッドルーム指標では、ニューヨークがなお$200高い。⁠8 3月の報告ではすでに、Zumperはサンフランシスコを年間賃料上昇率で全米首位とし、1ベッドルームと2ベッドルームの賃料はいずれも過去最高に達したと指摘していた。⁠9 2つのZumper報告を合わせて読むと、勢いではサンフランシスコが上回る一方、市単位の1ベッドルームの首位は依然としてニューヨークにある。

市と都市圏の違いは重要だ。都市圏平均にはベイエリアのより広い通勤圏が含まれる一方、市そのものの賃料はサンフランシスコ市域をマンハッタンや他の行政区と比較する。⁠2⁠8 どちらも誤りではなく、それぞれ異なる問いに答えるものだ。指数を明示せずにサンフランシスコが全米で間違いなく最も高額な賃貸市場だと断言するのは、証拠を総合したときに実際に裏付けられる範囲を誇張している。

どの指数を使っても変わらないのは、供給の逼迫だ。8月の空室率は2%で、物件探しや交渉、判断を先延ばしする余地はほとんどない。⁠3 Apartment Listによると、この低い空室率とともに、パンデミック後の賃料上昇率は全米で最速となっている。これは、部屋が増えるよりも早く需要が戻ったということでもある。⁠3 空室率がこれほど低いと、新たに採用された人々は既存の借り手と直接競り合い、家主は賃料を下げたり譲歩したりする必要がない。

そのため、高給の新住民でさえ住まい探しに奔走していると伝えられている。⁠7 また、他のデータで示される伸び率はこれより低くても、年間22%の急騰や、1ベッドルームの年間25.7%の上昇が同時に起こり得る理由も説明できる。⁠7⁠8 対象期間も地域も住戸の構成も異なるが、いずれも上昇を示し、その幅は全米の基準から見て急激だ。⁠4⁠7⁠8⁠9⁠10