韩国租户面临更高押金和更贵贷款

韩联社11月15日发布的一项分析显示，2025年全租家庭的平均押金为217.97 million won，高于2019年的161.62 million won。这意味着还要多筹56.35 million won，名义增幅为34.9%。用于支付这些押金的平均借款增长更快：六年间增长了53.0%。⁠2

这些数据描述的是较早时期的家庭状况，并非今日的挂牌价格。但较新的观察结果显示，压力并未消退：2026年9月全租市场价格上涨，10月年度租赁通胀加速，9月新发放全租贷款平均利率达到4.57%。租户既要筹措更多前期资金，也要承担更高的融资成本。⁠2⁠27

按照全租制度，租约结束时房东有义务退还押金。首尔市政府指南称，租期为一至两年。月租通常称为wolse或weolse，一般是较小押金加定期付款。因此，全租押金并非永久花掉的租金，但租期内资金仍被占用，借来的钱还要支付利息。⁠31

家庭调查分析发现，用于支付押金的平均债务从2019年的30.33 million won升至2025年的46.39 million won。这包括用于筹措押金的有担保和无担保借款，并非这些家庭所欠的全部债务。其增幅比押金增幅高出18.1个百分点。⁠2

债务与押金的比率从18.8%升至21.3%。这描述的是报告中两个平均值之间的关系，并不意味着21.3%的租户借了款，也不意味着每户家庭都恰好以借款支付了押金的这一比例。⁠2

六年间的激增也有一项重要限定。最近两个调查年份，平均押金借款有所下降。2020至2022年间年度增幅达到两位数后，2023年增幅放缓至0.4%，随后2024年和2025年分别下降2.1%和1.0%。长期增长并不能证明贷款余额仍在持续加速上升。⁠2

韩联社提出了几种可能的解释：利息成本上升抑制借款；此前续租时押金下降，减少了融资需求；以及家庭转为月租或混合租赁安排。这些都是解释，并非对下降原因的量化分解。随着不同家庭进入或退出全租市场，逐年平均值也会发生变化。⁠2

这项家庭金融与福利调查由国家数据机构、金融监督院和韩国银行联合开展，覆盖全国约20,000户家庭。2025年资产和负债数据截至2025年3月31日，金额未按通胀调整。总体样本规模并不等于这些特定平均值背后全租家庭的数量。⁠7

已发布的分析没有说明全租样本规模、加权细节，也没有说明债务平均值是否包括没有借款支付押金的家庭。该分析也没有证实同一批家庭在六年间经历了全部增幅。比较从2019年开始，是因为这是可用于在线微观数据分析的最早年份，而非因为有证据表明这一年是租赁制度的转折点。⁠2⁠5

较新的市场数据呈现上涨趋势。KB金融集团经营研究所10月发布的回顾报告显示，2026年9月全国全租价格较上月上涨0.32%，略快于8月的0.30%。首都圈上涨0.56%，其中首尔上涨0.64%，京畿道上涨0.59%。⁠2

压力也蔓延至首都圈以外：五个主要非首都城市上涨0.17%，其他道级地区上涨0.09%。KB全租供需指数升至120.7，为2020年租赁法规调整以来的最高值。这是指数读数，并非价格涨幅百分比。⁠22

KB研究人员指出，新建成住宅减少、现有租户续租而非将房屋重新推向市场，以及有意购房者转而租房，都是相关因素。他们还指出，一些非自住业主在税改公布后搬入自己的房产，或将其出售。这些都可能减少可租房源，但现有证据并未将价格涨幅分摊到各项因素，也没有证明续租保护本身造成了价格上涨。⁠2⁠22

交易数据既显示市场趋紧，也显示市场正在变化。8月全国全租和月租交易总量约为199,000笔，较7月下降5.6%，低于近五年月均226,000笔。全租交易量下降12.7%；月租合同占租赁交易的70.0%。这是当月签订的合同构成，并非所有租户中居住在月租房的人所占比例。⁠22

进入这一市场，不一定意味着能住上更便宜的房子。10月全国消费者价格数据显示，月租通胀同比为1.5%，与2013年12月持平，也是此后最高水平。全租通胀达到1.4%，为2023年2月以来最高。⁠27

10月租赁综合通胀达到1.4%，与2022年12月持平，也是该月以来最高。1月至3月一直为0.9%，4月至6月为1.0%，之后7月至10月每月扩大0.1个百分点。租金涨幅仍低于整体消费价格涨幅，10月整体消费价格同比上涨2.8%。这里的关键在于住房支出、押金和融资成本叠加，而不是租金已经超过家庭的所有其他支出。⁠27

全国平均值也掩盖了地区差异。10月，蔚山租赁综合通胀率最高，为2.4%，其次是首尔的2.1%和世宗的1.6%；只有这三个地区高于全国平均水平。庆尚北道同比下降0.1%。⁠27

这些消费者价格数据回答的问题，与KB的月度市场价格变化不同。租赁消费者价格指标每月调查约11,000户租赁家庭，涵盖现有合同和新合同，因此会滞后反映市场变化。寻找新租约的人可能面临高于全国通胀率所显示的涨幅。两项指标都不能确定某位租户续租时的账单或利息支出。⁠1⁠27

对于新借款人，利率带来一项单独的成本。韩联社援引韩国银行统计数据报道，2025年5月，银行新发放的全租押金贷款平均年利率为3.70%，2026年9月为4.57%，16个月净升0.87个百分点。对韩国央行数据序列的转载显示，2026年8月为4.35%，因此9月上升了0.22个百分点；9月数据标注为暂定值。⁠2⁠37⁠40

如果贷款金额保持在100 million won不变，上述利率对应的年利息分别为3.70 million won和4.57 million won，即多出870,000 won。该示例假设每种利率都适用整整一年，且不包括手续费和本金偿还。它仅说明利率影响，并未假设家庭同时增加了借款。现有借款人支付的是各自合同规定的利率，2025年3月的债务平均值不能视为2026年9月的贷款余额。⁠1⁠7

友利银行房地产研究所研究员南赫宇预计，房源稀缺将限制短期内价格大幅下跌的可能性。据BigGo Finance援引，南赫宇认为，租金价格稳定必须先于更广泛的房地产市场稳定。⁠1

这仍是预测，并非承诺。可租住房是否会增加、新贷款利率是否会下降，都尚无定论。筹不出全租押金的家庭可能转而寻求月租房，从而可能增加一个定期付款已在上涨的市场中的需求。实际问题并不只是选择两种合同类型之一，而是找到一种负担得起的方式，住进其中任何一种房子。