مستأجرو كوريا الجنوبية يواجهون ودائع أكبر وقروضًا أعلى كلفة

يقدّر تحليل نشرته وكالة يونهاب في 15 نوفمبر متوسط وديعة أسر «جونسي» عند 217.97 مليون وون في 2025، ارتفاعًا من 161.62 مليون وون في 2019. وهذا يعني تدبير 56.35 مليون وون إضافية، بزيادة اسمية قدرها 34.9%. أما متوسط الاقتراض لتمويل تلك الودائع فارتفع بوتيرة أسرع: 53.0% خلال السنوات الست نفسها.⁠2

تصف هذه الأرقام صورة سابقة للأسر، لا أسعار العرض اليوم. لكن الملاحظات الأحدث تظهر أن الضغوط لم تختفِ: ارتفعت أسعار «جونسي» في السوق في سبتمبر 2026، وتسارع التضخم السنوي للإيجارات في أكتوبر، وبلغ متوسط سعر الفائدة على قروض «جونسي» الجديدة أو المجددة 4.57% في سبتمبر. والضغط يقع على المال اللازم مقدمًا وعلى كلفة تمويله معًا.⁠2⁠27

بموجب نظام «جونسي»، يلتزم المالك برد الوديعة عند انتهاء عقد الإيجار. وتصف إرشادات حكومة مدينة سيول عقودًا تمتد من سنة إلى سنتين. أما الإيجار الشهري، الذي يُسمى غالبًا «وولسي» أو «ويولسي»، فيجمع عمومًا بين وديعة أصغر ودفعة متكررة. ولذلك، فإن وديعة «جونسي» ليست مالًا يُنفق نهائيًا على الإيجار، لكنها تظل مجمدة طوال مدة الإقامة، كما أن المال المقترض تترتب عليه فوائد.⁠31

وجد تحليل الأسر أن متوسط الدين المستخدم لتمويل الودائع ارتفع من 30.33 مليون وون في 2019 إلى 46.39 مليون وون في 2025. ويشمل ذلك الاقتراض بضمانات ومن دون ضمانات المستخدم لتمويل الودائع، لا كل الديون المستحقة على تلك الأسر. وقد تجاوز نموه نمو الودائع بمقدار 18.1 نقطة مئوية.⁠2

ارتفعت نسبة الدين إلى الوديعة من 18.8% إلى 21.3%. وهذا يصف العلاقة بين المتوسطات المعلنة، ولا يعني أن 21.3% من المستأجرين اقترضوا، أو أن كل أسرة موّلت هذه النسبة تحديدًا من وديعتها.⁠2

وثمة قيد مهم آخر يتعلق بالارتفاع خلال السنوات الست. فقد تراجع متوسط الاقتراض لتمويل الودائع في أحدث عامين من المسح. وبعد زيادات سنوية في خانة العشرات خلال 2020–2022، تباطأ النمو إلى 0.4% في 2023، ثم أعقبه انخفاضان قدرهما 2.1% في 2024 و1.0% في 2025. ولا تشكل الزيادة طويلة الأجل دليلًا على تسارع مستمر في أرصدة القروض.⁠2

طرحت يونهاب عدة تفسيرات محتملة: ارتفاع تكاليف الفائدة بما يثني عن الاقتراض، وانخفاض الودائع في فترة سابقة عند تجديد العقود بما يقلل الحاجة إلى التمويل، وانتقال الأسر إلى الإيجار الشهري أو إلى ترتيبات مختلطة. وهذه تفسيرات وليست تفصيلًا مقاسًا لأسباب الانخفاض. كما قد تتغير المتوسطات المتعاقبة عندما تدخل أسر مختلفة إلى نظام «جونسي» أو تغادره.⁠2

ويغطي مسح التمويل والرفاه الأسري الأساسي، الذي تعدّه وكالة البيانات الوطنية وهيئة الرقابة المالية وبنك كوريا بصورة مشتركة، نحو 20,000 أسرة في أنحاء البلاد. وتتعلق الأصول والديون لعام 2025 بتاريخ 31 مارس 2025، كما أن الأرقام النقدية غير معدلة وفق التضخم. وهذه العينة الإجمالية ليست عدد أسر «جونسي» التي تستند إليها هذه المتوسطات تحديدًا.⁠7

لا يحدد التحليل المنشور حجم العينة الفرعية لمستأجري «جونسي»، ولا تفاصيل الترجيح، ولا ما إذا كان متوسط الدين يشمل الأسر التي لم تقترض لتمويل الوديعة. كما أنه لا يثبت أن الأسر نفسها شهدت الزيادة الكاملة على مدى السنوات الست. وتبدأ المقارنة في 2019 لأنه أقدم عام تتوافر عنه بيانات مصغرة للتحليل عبر الإنترنت، وليس لأنه يمثل نقطة تحول مثبتة في نظام الإيجار.⁠2⁠5

تشير أحدث أرقام السوق إلى اتجاه صعودي. فقد أفاد استعراض أكتوبر الصادر عن معهد أبحاث الإدارة التابع لمجموعة «كي بي» المالية بأن أسعار «جونسي» على مستوى البلاد ارتفعت 0.32% في سبتمبر 2026 مقارنة بالشهر السابق، وهي زيادة أسرع قليلًا من 0.30% المسجلة في أغسطس. وارتفعت الأسعار في منطقة العاصمة 0.56%، بما في ذلك زيادات قدرها 0.64% في سيول و0.59% في مقاطعة غيونغي.⁠2

امتدت الضغوط إلى ما وراء العاصمة: ارتفعت الأسعار 0.17% في خمس مدن كبرى خارجها، وزادت 0.09% في مناطق أخرى من البلاد. وبلغ مؤشر العرض والطلب على «جونسي» لدى «كي بي» 120.7، وهو أعلى مستوى له منذ تغييرات قوانين الإيجار في 2020. وهذا مستوى للمؤشر، وليس زيادة مئوية في الأسعار.⁠22

يشير باحثو «كي بي» إلى انخفاض عدد المنازل المكتملة حديثًا، وتجديد المستأجرين الحاليين عقودهم بدلًا من إعادة الوحدات إلى السوق، واستئجار الراغبين في الشراء بدلًا من ذلك. كما يرصدون انتقال بعض الملاك غير المقيمين إلى عقاراتهم أو عرضها للبيع بعد الإعلان عن تغييرات ضريبية. وقد تسهم هذه العوامل في تقليص المعروض الإيجاري، لكن الأدلة لا تحدد حصة كل منها في زيادة الأسعار، ولا تثبت أن حماية التجديد وحدها هي السبب.⁠2⁠22

وتظهر المعاملات سوقًا متغيرة إلى جانب كونها أكثر ضيقًا. فقد بلغ إجمالي معاملات «جونسي» والإيجار الشهري على مستوى البلاد نحو 199,000 في أغسطس، بانخفاض 5.6% عن يوليو وأقل من المتوسط الشهري للسنوات الخمس الأخيرة البالغ 226,000. وانخفض حجم معاملات «جونسي» 12.7%؛ وشكلت عقود الإيجار الشهري 70.0% من معاملات الإيجار. وهذه نسبة أنواع العقود الموقعة خلال الشهر، وليست نسبة جميع المستأجرين الذين يعيشون في مساكن مؤجرة شهريًا.⁠22

لكن الانتقال إلى هذا السوق لا يعني بالضرورة الانتقال إلى مسكن أرخص. وأظهرت أرقام أسعار المستهلك الوطنية لشهر أكتوبر أن تضخم الإيجار الشهري بلغ 1.5% على أساس سنوي، مساويًا لمستوى ديسمبر 2013، وهو الأعلى منذ ذلك الحين. وبلغ تضخم «جونسي» 1.4%، وهو أعلى مستوى له منذ فبراير 2023.⁠27

بلغ التضخم في الإيجارات مجتمعة 1.4% في أكتوبر، مساويًا لمستوى ديسمبر 2022، وهو الأعلى منذ ذلك الشهر. وظل عند 0.9% في يناير–مارس و1.0% في أبريل–يونيو، ثم اتسع بمقدار عُشر نقطة مئوية كل شهر من يوليو حتى أكتوبر. ومع ذلك، ارتفعت الإيجارات بوتيرة أبطأ من أسعار المستهلك إجمالًا، التي زادت 2.8% سنويًا في أكتوبر. وتكمن أهمية ذلك هنا في اجتماع مدفوعات السكن والودائع وتكاليف التمويل، لا في أن الإيجار تجاوز جميع نفقات الأسر الأخرى.⁠27

ويخفي المتوسط الوطني أيضًا اختلافات محلية. فقد تصدرت أولسان تضخم الإيجارات مجتمعة في أكتوبر عند 2.4%، تلتها سيول عند 2.1% وسيجونغ عند 1.6%؛ وكانت هذه المناطق الثلاث وحدها فوق المتوسط الوطني. وسجلت غيونغبوك انخفاضًا سنويًا قدره 0.1%.⁠27

تجيب أرقام أسعار المستهلك هذه عن سؤال مختلف عن تغيرات أسعار السوق الشهرية لدى «كي بي». فمقياس أسعار الإيجار الاستهلاكية يستطلع نحو 11,000 أسرة مستأجرة شهريًا ويشمل العقود القائمة والجديدة، ولذلك يعكس تغيرات السوق بتأخر. وقد يواجه من يبحث عن عقد إيجار جديد زيادة أكبر مما يوحي به معدل التضخم الوطني. ولا يحدد أي من المقياسين قيمة التجديد أو دفعة الفائدة لمستأجر بعينه.⁠1⁠27

بالنسبة إلى المقترضين الجدد، تضيف أسعار الفائدة كلفة مستقلة. وأفادت يونهاب، نقلًا عن إحصاءات بنك كوريا، بأن متوسط الفائدة السنوية على قروض «جونسي» الممنوحة حديثًا من بنوك الودائع بلغ 3.70% في مايو 2025، مقارنة بـ4.57% في سبتمبر 2026، أي بزيادة صافية قدرها 0.87 نقطة مئوية خلال 16 شهرًا. وتُظهر نسخ من سلسلة بيانات البنك المركزي أن المعدل في أغسطس 2026 بلغ 4.35%، ما يجعل زيادة سبتمبر 0.22 نقطة مئوية؛ وقد وُسمت قراءة سبتمبر بأنها أولية.⁠2⁠37⁠40

على قرض ثابت قدره 100 مليون وون، تعني هذه المعدلات فائدة سنوية قدرها 3.70 مليون وون مقابل 4.57 مليون وون: أي 870,000 وون إضافية. ويفترض المثال سريان كل معدل لمدة عام كامل، ولا يشمل الرسوم أو سداد أصل القرض. وهو يعزل أثر سعر الفائدة من دون افتراض أن الأسرة اقترضت مبلغًا أكبر أيضًا. ويدفع المقترضون الحاليون المعدلات المحددة في عقودهم، ولا يجوز اعتبار متوسطات الدين في مارس 2025 أرصدة في سبتمبر 2026.⁠1⁠7

يتوقع نام هيوك وو، الباحث في معهد أبحاث العقارات التابع لبنك ووري، أن يحدّ نقص العقارات المعروضة من احتمال حدوث انخفاض حاد في الأسعار على المدى القصير. ونقل موقع «بيغ غو فاينانس» عنه قوله إن استقرار أسعار الإيجارات يجب أن يسبق استقرار سوق الإسكان على نطاق أوسع.⁠1

لكن ذلك يظل توقعًا لا وعدًا. ولا يزال من غير المحسوم ما إذا كان المعروض من المساكن الإيجارية سيزداد، أو ما إذا كانت أسعار القروض الجديدة ستنخفض. وقد تبحث أسرة لا تستطيع تدبير وديعة «جونسي» عن إيجار شهري بدلًا من ذلك، ما قد يضيف طلبًا إلى سوق ترتفع فيه المدفوعات المتكررة بالفعل. ولا تقتصر المشكلة العملية على الاختيار بين نوعي العقد، بل تتمثل في العثور على طريقة ميسورة لدخول أي منهما.