Südkoreas Mieter stehen vor höheren Kautionen – und teureren Krediten

Eine am 15. November von Yonhap veröffentlichte Analyse beziffert die durchschnittliche Kaution von Jeonse-Haushalten für 2025 auf 217.97 Millionen Won, gegenüber 161.62 Millionen Won im Jahr 2019. Damit müssen weitere 56.35 Millionen Won aufgebracht werden, ein nominaler Anstieg von 34.9%. Die durchschnittliche Kreditaufnahme zur Finanzierung dieser Kautionen wuchs in denselben sechs Jahren noch stärker: um 53.0%.⁠2

Diese Zahlen beschreiben einen früheren Überblick über die Haushalte, nicht die heutigen Angebotspreise. Neuere Beobachtungen zeigen jedoch, dass der Druck nicht nachgelassen hat: Die Jeonse-Marktpreise stiegen im September 2026, die jährliche Mietinflation beschleunigte sich im Oktober, und der durchschnittliche Zinssatz für neu verlängerte Jeonse-Kredite erreichte im September 4.57%. Der Druck betrifft sowohl das benötigte Geld im Voraus als auch die Kosten seiner Finanzierung.⁠2⁠27

Bei Jeonse sind Vermieter verpflichtet, die Kaution bei Ende des Mietvertrags zurückzuzahlen. Laut den Hinweisen der Stadtverwaltung Seoul dauern Mietverträge ein bis zwei Jahre. Bei der Monatsmiete, oft Wolse oder Weolse genannt, wird in der Regel eine niedrigere Kaution mit einer wiederkehrenden Zahlung kombiniert. Eine Jeonse-Kaution ist daher kein dauerhaft ausgegebenes Mietgeld – sie bleibt jedoch während der Mietdauer gebunden, und geliehenes Geld verursacht Zinsen.⁠31

Laut der Haushaltsanalyse stiegen die durchschnittlichen Schulden zur Kautionsfinanzierung von 30.33 Millionen Won im Jahr 2019 auf 46.39 Millionen Won im Jahr 2025. Darin enthalten sind besicherte und unbesicherte Kredite zur Finanzierung von Kautionen, nicht sämtliche Schulden dieser Haushalte. Ihr Anstieg übertraf den Zuwachs der Kautionen um 18.1 Prozentpunkte.⁠2

Das Verhältnis der Schulden zur Kaution stieg von 18.8% auf 21.3%. Das beschreibt das Verhältnis der ausgewiesenen Durchschnittswerte: Es bedeutet weder, dass 21.3% der Mieter einen Kredit aufgenommen haben, noch, dass jeder Haushalt genau diesen Anteil seiner Kaution finanzierte.⁠2

Der Anstieg über sechs Jahre ist zudem mit einem wichtigen Vorbehalt zu versehen. Die durchschnittliche Kreditaufnahme für Kautionen ging in den letzten beiden Erhebungsjahren zurück. Nach jährlichen Zuwächsen im zweistelligen Prozentbereich von 2020 bis 2022 verlangsamte sich das Wachstum 2023 auf 0.4%; darauf folgten Rückgänge von 2.1% im Jahr 2024 und 1.0% im Jahr 2025. Der langfristige Anstieg ist kein Beleg für eine anhaltende Beschleunigung der Kreditsalden.⁠2

Yonhap nannte mehrere mögliche Erklärungen: höhere Zinskosten, die von einer Kreditaufnahme abhalten; ein früherer Rückgang der Kautionen bei Vertragsverlängerungen, der den Finanzierungsbedarf senkte; und Haushalte, die zu Monatsmieten oder Mischformen wechselten. Dies sind Deutungen, keine messbare Aufschlüsselung der Ursachen des Rückgangs. Aufeinanderfolgende Durchschnittswerte können sich ändern, wenn andere Haushalte Jeonse nutzen oder verlassen.⁠2

Die zugrunde liegende Erhebung zu Haushaltsfinanzen und Wohlfahrt wird gemeinsam von der National Data Agency, dem Financial Supervisory Service und der Bank of Korea durchgeführt und umfasst landesweit etwa 20,000 Haushalte. Die Vermögens- und Schuldenangaben für 2025 beziehen sich auf den 31. März 2025; die Geldbeträge sind nicht inflationsbereinigt. Diese Gesamtstichprobe entspricht nicht der Zahl der Jeonse-Haushalte, auf denen die hier genannten Durchschnittswerte beruhen.⁠7

In der veröffentlichten Analyse werden weder die Größe der Jeonse-Teilgruppe noch Einzelheiten zur Gewichtung angegeben; auch bleibt offen, ob der Schuldendurchschnitt Haushalte ohne Kredit zur Kautionsfinanzierung einschließt. Ebenso belegt sie nicht, dass dieselben Familien den gesamten Anstieg über sechs Jahre erlebt haben. Der Vergleich beginnt 2019, weil dies das früheste Jahr ist, für das Mikrodaten online analysiert werden können – nicht, weil es einen nachgewiesenen Wendepunkt im Mietsystem markiert.⁠2⁠5

Die aktuelleren Marktdaten zeigen einen Aufwärtstrend. In seinem Oktober-Bericht meldete das KB Financial Group Management Research Institute, dass die Jeonse-Preise landesweit im September 2026 gegenüber dem Vormonat um 0.32% gestiegen waren, etwas stärker als im August mit 0.30%. In der Hauptstadtregion betrug der Anstieg 0.56%, darunter 0.64% in Seoul und 0.59% in der Provinz Gyeonggi.⁠2

Der Druck reichte über die Hauptstadtregion hinaus: In den fünf großen Städten außerhalb der Hauptstadtregion stiegen die Preise um 0.17%, in anderen Provinzgebieten um 0.09%. KBs Jeonse-Angebots-Nachfrage-Index erreichte 120.7 und damit den höchsten Stand seit den Änderungen des Mietrechts im Jahr 2020. Das ist ein Indexwert, kein prozentualer Preisanstieg.⁠22

KB-Forscher verweisen auf weniger neu fertiggestellte Wohnungen, bestehende Mieter, die ihre Verträge verlängern, statt die Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen, und potenzielle Käufer, die stattdessen zur Miete wohnen. Sie nennen außerdem einige nicht dort wohnende Vermieter, die nach angekündigten Steueränderungen in ihre Immobilien ziehen oder sie zum Verkauf anbieten. Dies sind plausible Mechanismen, durch die das Mietangebot schrumpfen kann. Die Daten weisen jedoch weder jedem einzelnen Faktor einen Anteil am Preisanstieg zu noch belegen sie, dass allein der Kündigungsschutz dafür verantwortlich war.⁠2⁠22

Die Transaktionen zeigen einen Wandel des Marktes ebenso wie eine Verknappung. Landesweit belief sich die Zahl der Jeonse- und Monatsmietverträge im August auf insgesamt rund 199,000, 5.6% weniger als im Juli und unter dem jüngsten Fünfjahres-Monatsdurchschnitt von 226,000. Das Jeonse-Transaktionsvolumen sank um 12.7%; Monatsmietverträge machten 70.0% der Miettransaktionen aus. Das ist der Anteil der im betreffenden Monat abgeschlossenen Verträge, nicht der Anteil aller Mieter, die Monatsmiete zahlen.⁠22

Ein Wechsel in diesen Markt bedeutet nicht unbedingt, in eine günstigere Wohnung zu ziehen. Die nationalen Verbraucherpreisdaten für Oktober zeigten, dass die Monatsmieten im Jahresvergleich um 1.5% gestiegen waren – genauso stark wie im Dezember 2013 und so stark wie seitdem nicht mehr. Die Jeonse-Inflation erreichte 1.4%, den höchsten Stand seit Februar 2023.⁠27

Die kombinierte Mietinflation erreichte im Oktober 1.4% und damit denselben Wert wie im Dezember 2022; höher war sie seit jenem Monat nicht mehr. Von Januar bis März hatte sie bei 0.9% und von April bis Juni bei 1.0% gelegen, bevor sie von Juli bis Oktober jeden Monat um einen Zehntelprozentpunkt zunahm. Die Mieten stiegen weiterhin langsamer als die Verbraucherpreise insgesamt, die im Oktober im Jahresvergleich um 2.8% zulegten. Entscheidend ist hier das Zusammenspiel von Wohnkosten, Kautionen und Finanzierungskosten – nicht, dass die Mieten alle anderen Ausgaben der Haushalte überholt hätten.⁠27

Auch der landesweite Durchschnitt verdeckt regionale Unterschiede. Ulsan verzeichnete im Oktober mit 2.4% die höchste kombinierte Mietinflation, gefolgt von Seoul mit 2.1% und Sejong mit 1.6%; dies waren die einzigen drei Regionen über dem Landesdurchschnitt. In Gyeongbuk gingen die Preise im Jahresvergleich um 0.1% zurück.⁠27

Diese Verbraucherpreisdaten beantworten eine andere Frage als die monatlichen Marktpreisänderungen von KB. Für die Miet-Verbraucherpreiskennzahl werden monatlich etwa 11,000 Miethaushalte befragt; sie umfasst bestehende und neue Verträge und bildet Marktveränderungen daher mit Verzögerung ab. Wer einen neuen Mietvertrag sucht, kann mit einem stärkeren Anstieg konfrontiert sein, als die nationale Inflationsrate vermuten lässt. Keine der beiden Kennzahlen bestimmt die Verlängerungsmiete oder die Zinszahlung eines einzelnen Mieters.⁠1⁠27

Für neue Kreditnehmer kommen die Zinsen als eigenständiger Kostenfaktor hinzu. Yonhap berichtete unter Berufung auf Statistiken der Bank of Korea, dass der durchschnittliche Jahreszinssatz für neu verlängerte Jeonse-Kredite von Einlagenbanken im Mai 2025 bei 3.70% lag, gegenüber 4.57% im September 2026 – ein Nettoanstieg um 0.87 Prozentpunkte in 16 Monaten. Wiedergaben der Zeitreihe der Zentralbank weisen für August 2026 einen Wert von 4.35% aus; damit betrug der Anstieg im September 0.22 Prozentpunkte. Der Septemberwert ist als vorläufig gekennzeichnet.⁠2⁠37⁠40

Bei einem unveränderten Kredit von 100 Millionen Won bedeuten diese Zinssätze jährliche Zinsen von 3.70 Millionen Won beziehungsweise 4.57 Millionen Won: also 870,000 Won mehr. Die Beispielrechnung nimmt an, dass jeder Zinssatz ein volles Jahr lang gilt, und berücksichtigt weder Gebühren noch Tilgungszahlungen. Sie isoliert den Zinseffekt, ohne davon auszugehen, dass ein Haushalt zusätzlich mehr aufgenommen hat. Bestehende Kreditnehmer zahlen die in ihren eigenen Verträgen festgelegten Zinssätze; die durchschnittlichen Schuldenwerte vom März 2025 lassen sich nicht als Kreditstände vom September 2026 behandeln.⁠1⁠7

Nam Hyuk-woo, Forscher am Real Estate Research Institute der Woori Bank, erwartet, dass das knappe Angebot einen starken kurzfristigen Preisrückgang unwahrscheinlich macht. Wie BigGo Finance ihn zitierte, müsse die Stabilisierung der Mietpreise einer breiteren Stabilisierung des Wohnungsmarkts vorausgehen.⁠1

Das bleibt eine Prognose, keine Zusage. Ob das verfügbare Mietwohnungsangebot steigt und die Zinsen für neue Kredite sinken, ist offen. Ein Haushalt, der keine Jeonse-Kaution aufbringen kann, könnte stattdessen Monatsmiete suchen und damit möglicherweise die Nachfrage in einem Markt erhöhen, in dem die laufenden Zahlungen bereits steigen. Das praktische Problem besteht nicht einfach darin, zwischen zwei Vertragsarten zu wählen. Es geht darum, eine bezahlbare Möglichkeit zu finden, überhaupt eine der beiden nutzen zu können.