韓国の借り手、敷金増額と融資の割高化に直面

聯合ニュースが11月15日に公表した分析によると、チョンセ世帯の平均敷金は2025年に2億1,797万ウォンとなり、2019年の1億6,162万ウォンから増加した。新たに用意する必要があるのは5,635万ウォンで、名目上の上昇率は34.9%だ。敷金を調達するための平均借入額はさらに速く増え、同じ6年間で53.0%増となった。⁠2

これらの数字は、それ以前の世帯の状況を示すものであり、現在の募集価格ではない。しかし、より新しい観測データは圧力が消えていないことを示している。チョンセの市場価格は2026年9月に上昇し、年間賃料インフレ率は10月に加速、チョンセ融資の新規延長分の平均金利は9月に4.57%に達した。圧迫要因は、当初に必要な資金と、その資金を借りるコストの両方にある。⁠2⁠27

チョンセでは、賃貸人は契約終了時に敷金を返還する義務を負う。ソウル市の案内によると、契約期間は1～2年だ。ウォルセまたはウォルセと呼ばれる月払い家賃では、一般に少額の敷金と定期的な支払いを組み合わせる。したがってチョンセの敷金は、賃料として恒久的に支出されるお金ではない。しかし、賃貸期間中は使えず、借りた資金には利息がかかる。⁠31

世帯分析では、敷金調達のための平均負債が2019年の3,033万ウォンから2025年には4,639万ウォンに増加した。この数字には敷金に充てた担保付き・無担保の借り入れが含まれるが、世帯が負うすべての負債ではない。その伸び率は敷金の伸び率を18.1ポイント上回った。⁠2

敷金に対する負債の比率は18.8%から21.3%に上昇した。これは報告された平均値同士の関係を示すものであり、借り手の21.3%が借り入れたことや、すべての世帯が敷金のちょうどその割合を借り入れで賄ったことを意味しない。⁠2

6年間の急増には重要な但し書きもある。敷金調達の平均借入額は、直近2回の調査年には減少した。2020～2022年に毎年10%台の増加が続いた後、伸び率は2023年に0.4%へ鈍化し、2024年は2.1%、2025年は1.0%の減少となった。長期的な増加は、融資残高が増え続けている証拠ではない。⁠2

聯合ニュースはいくつかの可能性を挙げている。金利負担の増加で借り入れが抑制されたこと、契約更新時に敷金が下がった時期があり資金需要が減ったこと、世帯が月払い家賃や混合型の契約に移ったことだ。これらは解釈であり、減少の原因を測定して内訳を示したものではない。チョンセを利用する世帯が入れ替われば、連続する平均値も変わりうる。⁠2

国家データ庁、金融監督院、韓国銀行が共同で実施する基礎資料の家計金融・福祉調査は、全国約2万世帯を対象としている。2025年の資産と負債は2025年3月31日時点のもので、金額はインフレ調整されていない。この全体サンプルの規模は、これらの平均値の対象となったチョンセ世帯数ではない。⁠7

公表された分析では、チョンセ世帯のサブサンプルの規模、加重の詳細、または敷金調達の借り入れがない世帯を平均負債額に含めているかどうかは明らかにされていない。また、同じ世帯が6年間の増加分全額を経験したことを示すものでもない。比較が2019年から始まるのは、オンラインのマイクロデータ分析で利用可能な最古の年だからであり、賃貸制度の転換点が実証された年だからではない。⁠2⁠5

より新しい市場データは上昇傾向を示している。KB金融グループ経営研究所が10月に公表したレビューによると、全国のチョンセ価格は2026年9月に前月比0.32%上昇し、8月の0.30%をわずかに上回った。首都圏では0.56%上昇し、ソウルは0.64%、京畿道は0.59%の上昇だった。⁠2

圧力は首都圏以外にも広がった。主要地方都市5市は0.17%上昇し、その他の地方地域は0.09%上昇した。KBのチョンセ需給指数は120.7に達し、2020年の賃貸関連法改正以降で最高となった。これは指数の数値であり、価格上昇率ではない。⁠22

KBの研究者は、新築住宅の竣工減少、既存の借り手が物件を市場に戻さず契約を更新していること、購入希望者が代わりに賃貸を選んでいることを要因として挙げている。また、税制変更の発表を受けて、非居住の家主の一部が物件に移り住んだり、売りに出したりしているとも指摘している。こうした動きは賃貸物件の供給を減らす要因として考えられるが、それぞれが価格上昇のどの程度を占めるかを示す証拠はなく、契約更新の保護だけが原因だったと立証されているわけでもない。⁠2⁠22

取引データは、市場が逼迫しているだけでなく、変化していることも示している。全国のチョンセと月払い家賃の取引は8月に約19万9,000件となり、7月比で5.6%減少し、直近5年間の月平均22万6,000件を下回った。チョンセの取引件数は12.7%減少し、賃貸取引の70.0%を月払い家賃の契約が占めた。これはその月に締結された契約の構成比であり、月払い家賃で暮らす借り手全体の割合ではない。⁠22

この市場に移るからといって、必ずしもより安い住宅に移ることになるとは限らない。10月の全国消費者物価統計では、月払い家賃のインフレ率は前年同月比1.5%で、2013年12月と並ぶ同月以来の最高水準となった。チョンセのインフレ率は1.4%に達し、2023年2月以来の最高となった。⁠27

賃料全体のインフレ率は10月に1.4%となり、2022年12月と同水準で、その月以来の最高となった。1～3月は0.9%、4～6月は1.0%で推移した後、7月から10月にかけて毎月0.1ポイントずつ上昇した。賃料の上昇は依然として総合消費者物価の上昇より緩やかで、10月の総合消費者物価は前年比2.8%上昇した。ここで重要なのは、住宅費、敷金、資金調達コストが重なることであり、賃料が家計の他のあらゆる支出を上回ったということではない。⁠27

全国平均の陰には地域差もある。10月の賃料全体のインフレ率は蔚山が2.4%で最も高く、ソウルが2.1%、世宗が1.6%と続いた。全国平均を上回ったのはこの3地域のみだった。慶北では前年比0.1%の下落を記録した。⁠27

これらの消費者物価統計が答えるのは、KBの月次市場価格変動とは別の問いだ。賃料の消費者物価指標は約1万1,000世帯の賃貸世帯を毎月調査し、既存契約と新規契約の両方を含むため、市場の変化は遅れて反映される。新たな賃貸契約を探す人は、全国のインフレ率が示す以上の値上がりに直面する可能性がある。どちらの指標も、個々の借り手の契約更新時の請求額や利払い額を示すものではない。⁠1⁠27

新たに借り入れる人には、金利が別個のコストとして加わる。聯合ニュースは韓国銀行の統計を引用し、銀行の新規チョンセ融資の平均年利は2025年5月の3.70%から2026年9月には4.57%に上昇し、16か月で純増0.87ポイントだったと報じた。韓国銀行の系列データの転載資料によると、2026年8月は4.35%で、9月の上昇幅は0.22ポイントとなる。9月の数値には暫定値の印が付いている。⁠2⁠37⁠40

1億ウォンの借入額が変わらない場合、この金利は年間利息が370万ウォンから457万ウォンになることを意味し、87万ウォンの追加負担となる。この試算は各金利が丸1年間適用されると仮定し、手数料と元本返済を含まない。世帯の借入額も増えたと仮定せず、金利の影響だけを切り出したものだ。既存の借り手に適用されるのは各自の契約で定められた金利であり、2025年3月時点の負債平均を2026年9月の残高として扱うことはできない。⁠1⁠7

ウリ銀行不動産研究所の研究員、ナム・ヒョクウ氏は、掲載物件が乏しいため、短期的に価格が大幅に下落する可能性は限られるとの見方を示した。BigGo Financeが伝えた同氏の発言によると、住宅市場全体の安定に先立ち、賃料の安定が必要だという。⁠1

ただし、これは見通しであって、確約ではない。賃貸住宅の供給が増えるのか、新規融資の金利が低下するのかは、まだ分からない。チョンセの敷金を用意できない世帯は月払い家賃を選ぶかもしれず、すでに定期的な支払いが上昇している市場の需要をさらに押し上げる可能性がある。現実的な問題は、単に2種類の契約から選ぶことではない。どちらを選ぶにしても、手の届く方法で入居することだ。