英国卖家下调房屋要价，但买家的预算也在缩水

在南威尔士出售已故父亲的房子时，一位房主形容，当地市场上待售房屋众多、竞争激烈，买家却不够。“很多房子在卖；没人买，”他告诉BBC。他的经历并非全国性统计，但体现了英国最新住房数据背后的困境：即使房主降低预期，房子仍可能卖不出去，下一步该怎么办也悬而未决。¹

根据Rightmove提供给BBC独家报道的数据，2026年9月，房主平均每天下调超过3,000套房产的要价；BBC于10月18日报道了这一数据。月度降价数量达到15年来最高。买家有更多选择，但日益昂贵的抵押贷款限制了他们能出的价格。这种组合给卖家带来压力，却未必让购房变得负担得起。¹

在下调要价的房屋中，平均降幅接近7%——报道将其描述为，按典型房屋价值计算，接近21,000英镑。这是卖家从此前的挂牌预期中退让，并不意味着英国房价下跌了7%，也不意味着相对于独立估值必定便宜了21,000英镑。最终售价仍取决于买家出价以及卖家是否接受。¹

Zoopla的数据（BBC也作了报道）显示了这种失衡：9月可售房屋数量比一年前增加5%，而已达成协议的交易减少9%。更多房屋在争取更少的成交协议。这些协议不等于依法完成的交易；找到买家只是顺利完成搬迁的一个环节。¹

一些卖家已经在尝试再次出售。9月新挂牌房屋中，有四分之一在此前一年内曾挂牌出售；在这批重新挂牌的房屋中，十分之六以更低要价重新上市。这些并非只是试水市场的新卖家：许多人已经遇到买家愿意支付价格的上限。¹

Rightmove的9月指数提供了有用的背景信息。可售房源库存达到这一季节12年来的最高水平；6月至9月，经纪人平均每人有65套房屋待售，而1月为56套。然而，新挂牌房屋数量比一年前减少3%，买家咨询量下降9%。如果现有房源需要更长时间才能售出，即使没有大量新卖家入市，库存也会累积。^{4 14}

抵押贷款成本有助于解释为何选择增多并未转化为更强的购买力。Rightmove在9月21日发布的数据中称，两年期固定利率的平均水平为5.29%，高于前一个月的5.09%，也高于2月底伊朗战争爆发前的4.25%。该机构估计，新抵押贷款的平均月供比战前高出约180英镑。这是市场估算，并非针对每一位借款人的计算。¹⁴

另一项Moneyfacts数据快照由BBC于10月5日报道，其中五年期新固定利率平均为6%，两年期为5.98%。利率低于5%的固定利率产品数量从9月初的1,494种锐减至9种。这些是特定日期的观察数据，并非当前抵押贷款报价；也不应把Moneyfacts的平均值视为Rightmove系列数据按相同方法延续得出的结果。¹⁹

现有借款人在合同固定利率到期前，仍按约定利率还款。眼下的压力落在新借款人和需要更换到期贷款的人身上——其中包括需要为下一套房子办理抵押贷款的卖家。较低的房价有帮助，但买家仍须确保月供负担得起。谈判筹码增多，不等于手头的钱也变多。¹⁹

15年来的最高纪录指的是要价下调的次数，并非挂牌房源中降价房屋占比的纪录。Rightmove称，挂牌房屋中有34%降过价，低于2023年9月近期峰值36%。这并不矛盾：可售房源总量增加，即使降价房屋所占比例较小，降价数量仍可能更多。¹

报道没有说明计算34%时所依据的确切挂牌房源范围或降价历史时间窗口，因此不能据此稳妥地解读为9月新近降价的房屋占比。这个纪录也未经季节性调整。9月通常是降价最多的月份，因为卖家希望在年底前完成搬迁。独家降价数据的详细统计方法，包括如何计算重复降价，未能获得。¹

把不同指标区分开来后，另一个表面上的矛盾也就消失了。Rightmove的9月指数显示，新挂牌房屋的平均要价上涨0.7%，即2,441英镑，达到367,440英镑。新卖家可以提高最初的要价，而挂牌已久房屋的房主则可能降价。该指数统计的对象与9月日历月内降价的房屋并不相同：指数涵盖了8月9日至9月12日期间挂牌房屋的125,207个要价。¹⁴

这是平均要价自5月以来首次月度上涨，但远不能说明市场已全面好转。平均要价仍比一年前低0.8%，比初夏时低2.3%。这两组数据都涉及挂牌价格，而非已完成交易的售价。综合来看，市场上一些卖家仍在试探乐观的价格，另一些则不得不重新考虑要价。¹⁴

Rightmove称，曾下调要价的房屋通常需要119天才能找到买家，而按单一价格挂牌的房屋需要39天。这并不意味着降价导致了延迟。降价之前，这些房屋可能就已定价过高或难以出售。119天也不是从降价当天开始计算的固定期限。¹

巴布科克提醒的是买家的观感，并非证明降价房屋存在缺陷。在房源竞争激烈的市场中，买家可能直接转看其他房源，而不是探究某套房子为何迟迟卖不出去。布莱克浦房产经纪人克雷格·韦伯斯特告诉BBC，房屋最初的营销阶段是吸引正在积极找房的买家关注的最佳时机。德文郡测量师凯蒂·格里芬警告说，拖到较晚才调价，可能导致房主最终接受低于修订后要价的价格。¹

这里也存在情感上的落差。Rightmove首席运营官塔拉·劳伦斯说，卖家看重自己在房屋上投入的时间和金钱，而买家会比较预算范围内的所有房源。不过，降价本身并不能证明房主遭受了经济损失：正如SAM Conveyancing首席执行官安德鲁·布斯指出的，房主仍可能保有购房以来取得的收益。仅凭挂牌降价，既看不出盈利，也看不出亏损。¹

地域也会改变市场状况。Zoopla发现，4月、5月和6月挂牌的苏格兰房屋中，有74%在三个月内找到买家；伦敦这一比例为30%。这比较的是一个特定挂牌群体找到买家的情况，并不能证明这些房屋在三个月内依法完成了交易。¹

Zoopla研究主管理查德·唐内尔认为，苏格兰市场较快，部分原因在于当地的房屋报告制度，该制度会在挂牌前提供估值。他还提到，英格兰南部房价较高、印花税因素，以及当地房主出售压力较小。这些解释并非通过控制变量的研究证明苏格兰的相关规定造成了全部差距。¹

苏格兰的房屋报告通常包括特许测量师的房屋调查和估值、房产问卷以及能源报告，让买家提前了解房屋状况、维修需求和日常开销。也有例外情况。此外，由于苏格兰多数房屋采用围绕最低价进行的盲目竞价，挂牌价格不一定等于最终成交价。^{21 20}

即使报价获接受，等待时间仍然很长。Rightmove的9月发布数据采用平均64天找到买家、再用150天完成交易的时间；其网页另列出9月为67天。这两项观察不应在未加说明的情况下混为一谈。无论采用哪项数据，实际警示都一样：找到买家可能需要两个多月，之后法律程序还要大约五个月。^{14 4}

Rightmove在9月发布的数据中警告，若卖家在暑假结束后才开始出售，并且符合其平均时长，他们可能要到2027年复活节之后才能搬家。对买家来说，机会在于选择更多，而不是购买力没有上限。对卖家而言，教训则不那么令人宽慰：要价过高可能耗费时间，而之后降价既不保证找到买家，也不保证最终完成搬迁。¹⁴